Но у каждой медали есть обратная сторона. В нашем случае это недобросовестность застройщиков. Как бороться с недобросовестными застройщиками и как защитить свои права мы рассмотрим в этой статье.
В этой статье вы узнаете:
1. Права покупателя – какие они?
2. Нарушение сроков окончания строительства или передачи объекта ДДУ
3. Передача некачественно выполненного объекта
4. Изменения в проектной документации или стоимости квадратного метра
5. Отказ в регистрации права собственности дольщика
Права покупателя – какие они?
«Основным регулирующим законом в отношениях дольщик-застройщик является Закон о защите потребительских прав. Этот закон предоставляет дольщику неоспоримые преимущества при рассмотрении дел в судебном порядке.»
Кратко права дольщика выглядят так:
1. На этапе заключения договора дольщик имеет права затребовать любые документы, касающиеся как объекта недвижимости, так и самой организации – застройщика. Таким образом, участник ДУ может себя полностью обезопасить. К таким документам можно отнести:
- Разрешение на строительство объекта.
- Техническое и экономическое обоснование.
- Экспертное заключение по проектной документации.
- Право застройщика на земельный участок.
- Учредительные документы застройщика, а также годовые финансовые отчеты, заключения аудиторских проверок.
- Проектную декларацию, в которой должны быть указаны не только все характеристики будущего здания, но и о сроках сдачи в эксплуатацию, этапах строительства, список подрядчиков, о предварительной стоимости объекта и прочая информация.
2. Потенциальный дольщик может вносить свои предложения при подписании договора с застройщиком. Договор, подписываемый участниками ДДУ не является договором присоединения, поэтому можно предлагать свои условия путем направления застройщику протокола разногласий.
3. Дольщик в случае несвоевременной сдачи объекта строительства, имеет право обратиться в суд с заявлением:
- О Передачи ему права собственности на данный объект.
- Передачи прав на незавершенный объект строительства.
- О передачи права на долю в объекте недвижимости.
4. Дольщик имеет право в судебном порядке признать сделку недействительной. Такая необходимость может возникнуть:
- Если привлечение средств на строительство проходили с нарушениями или их проводило лицо, не имеющее на это право.
- При нарушении требований к проектной документации со стороны застройщика.
- При несоответствии характеристик объекта ДДУ указанным в документах в момент заключения договора.
«Внимание! Недопустимо подписывать с застройщиком иные договора, кроме договора долевого строительства! Мошенническими могут оказаться предварительные договора купли-продажи, инвестиционные договора, бронирования или договоры займа, а также внесение денег на депозитный счет.»
5. Дольщик имеет право на возмещение убытков, понесенных от несвоевременной сдачи объекта. Например, дольщик был вынужден платить за съемную квартиру.
6. Имеет право дольщик взыскивать с застройщика неустойку:
- При несвоевременной сдачи объекта ДДУ.
- При нарушении срока устранения обнаруженных недостатков.
7. Получить компенсацию морального ущерба в следствии нарушения прав дольщика.
8. Взыскивать с застройщика штрафы за неисполнение законных требований дольщика в добровольном порядке.
9. Прекратить правоотношения с застройщиком в одностороннем порядке:
- При нарушении требований к качеству объекта или при несвоевременном устранении недостатков.
- При нарушении срока сдачи объекта более чем на 60 дней. При этом судом, договор может быть расторгнут если:
- Строительство объекта ДДУ приостановлено или прекращено.
- Если проектная документация была кардинально изменена, то есть значительно изменилась площадь жилых помещений.
- Было изменено назначение нежилых помещений, то есть общего имущества участников ДДУ.
10. Получить содействие от органов власти. Обманутые дольщики могут рассчитывать на помощь местной или региональной власти в виде финансирования на окончание строительства, или помощи в поисках инвесторов и прочее.
11. В рамках дела о банкротстве застройщика, дольщики имеют право предъявлять денежные или имущественные (передача жилья) требования.
«Дольщики имеют право отказаться от дополнительных услуг, навязываемых им застройщиками. В случае вынужденного заключения договора на дополнительные услуги, оспорить их можно в судебном порядке.»
Нарушение сроков окончания строительства или передачи объекта ДДУ
Обязательным условием для застройщика при заключении ДДУ договора является указание срока сдачи объекта и передачи его дольщикам. На практике сроки сдачи нарушаются достаточно часто. При этом дольщики должны четко понимать, какие права у них есть и как вести себя в данной ситуации.1. Застройщик обязан уведомить дольщика об изменениях срока сдачи объекта предварительно, и не менее чем за 60 дней до срока указанного в договоре. При этом дольщику будет предложено подписать договор об изменении сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
2. Дольщик, в случае если сдача объекта задерживается более чем на 60 дней, может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и разорвать соглашение ДДУ.
«Дожидаться ли окончания строительства или разорвать договор с застройщиком зависит от каждой конкретной ситуации. В таком случае лучше обратиться к юристу. В некоторых случаях лучше сразу разорвать договор, а иногда можно и спокойно дождаться сдачи объекта» 3. При расторжении договора ДДУ, застройщик после получения уведомления от участника долевого строительства обязан в течении десяти дней вернуть сумму, уплаченную по договору, плюс уплатить компенсацию.
4. Если застройщик не уведомил о срывах срока сдачи и не предложил дополнительных соглашений, то по истечению двухмесячного срока дольщик может направить претензию с требованием выполнить условия соглашения. Если застройщик не отреагирует на претензию, дело можно передавать в суд. В таком случае дольщик получит не только основную сумму, уплаченную по договору, но и компенсацию, размер которой будет зависеть от многих обстоятельств.
5. В случае если дольщик решил не расторгать договор ДУ и подписал соглашение о переносе срока сдачи, компенсацию ему не получить.
6. Дольщик имеет право в случае нарушения срока сдачи объекта на компенсацию дополнительных расходов, например за аренду жилого помещения.
«Компенсацию за аренду жилья можно получить с застройщика и в досудебном порядке. Для этого достаточно направить ему письменное уведомление. В случае отказа, дело можно передавать в суд.»
Передача некачественно выполненного объекта
Застройщик несет ответственность за качество выполненных работ в течение пяти лет после сдачи объекта в эксплуатацию. Этот срок минимальный, на практике в договоре ДДУ может быть указан и более длительный срок. Акт об обнаруженных недостатках может составить как сам дольщик, так и управляющая зданием организация.«Любые недостатки, обнаруженные в процессе эксплуатации, должны быть исправлены застройщиком. Возможно и самостоятельное устранение недостатков, в таком случае, расходы на устранение должны быть компенсированы застройщиком.»
Согласно закону, застройщик при фиксировании недостатков обязан:
- Устранить обнаруженные недостатки в разумный срок.
- Пропорционально уменьшить сумму договора ДДУ.
- Компенсировать стоимость при самостоятельном устранении.
Дольщику следует понимать, что в любом случае при направлении претензии или взыскании через суд необходимо провести подготовку – пригласить экспертов, грамотно зафиксировать недостатки.
Приемка квартиры
Важным этапом при вступлении в права на квартиру, является приемка жилья у застройщика. Дольщик обязан приехать и принять квартиру у застройщика в течение 7 дней, после получения уведомления. На приемке квартиры может присутствовать как сам владелец, так и его представитель, обязательно присутствие представителя и застройщика.«На приемку жилого помещения, лучше пригласить специалиста. Юрист проверит техдокументацию, разрешение на ввод в эксплуатацию и прочие документы. При обнаружении недостатков, юрист грамотно составит и направит, претензию застройщику.»
Изменения в проектной документации или стоимости квадратного метра
Изменения в проектной документации не подразумевает недействительности договора ДДУ. При этом изменения, которые влекут за собой изменения нумерации квартир может привести к тому, что указанная в договоре квартира просто исчезнет. И как следствие жилая площадь не сможет быть зарегистрирована, а в худшем случае квартира станет объектом двойной продажи. Поэтому при изменении проектной документации следует:- Запросить у застройщика старую и новую документацию.
- Обратиться в проектную организацию, вносившую изменения, с просьбой указать номер вашей будущей квартиры согласно новым документам.
- Если согласно новой документации параметры вашей квартиры существенно изменены обратиться к застройщику с целью заключения дополнительных соглашений.
- При отказе или затягивании застройщиком подписать дополнительные соглашения следует обращаться в суд.
Может ли быть изменена стоимость квадратного метра
«Согласно закону, застройщик не имеет право в одностороннем порядке увеличить сумму договора ДДУ. Стоимость ДДУ может быть изменена только по согласию сторон, для этого в основном договоре должна быть включена такая возможность.»
Чтобы изменить стоимость квадратного метра застройщик должен:
- Включить в договор пункт, предусматривающий изменения стоимости договора и условия, при которых цена может измениться.
- Подписать с дольщиком соглашение об изменении стоимости квадратного метра. Даже если обстоятельства, приведшие к увеличению стоимости договора ДДУ, были предусмотрены дополнительными пунктами, без подписи дольщика эти изменения не могут вступить в силу.
Поэтому одностороннее увеличение стоимости жилой площади застройщиком является нарушением закона. В таком случае дольщик имеет полное право подать на него в суд.
Кроме того, внесение в ДДУ пункта о праве застройщика в одностороннем порядке менять сумму договора также не имеет юридической силы и может быть оспорено в суде.
Отказ в регистрации права собственности дольщика
Отказ в регистрации права собственности на квартиру сегодня не такое редкое явление. Ужесточение правил регистрации требуют подходить к этому процессу с особой тщательностью. Так нехватка какого-либо документа может повлечь отказ в регистрации. Кроме того в регистрации может быть отказано:- Если в документах есть ошибки или опечатки.
- Если не был подписан акт приемки-передачи.
- Если документы были подписаны неправомочным лицом.
- Если отсутствует документ из банка о погашении ипотечного кредита.
На практике же отказ в регистрации происходит в основном из-за того, что застройщик не поставил квартиру на кадастровый учет. В таком случае ждать регистрации можно будет очень долго.
«Законом не предусмотрено никакой ответственности застройщика за не постановку здания на кадастровый учет. Поэтому заставить застройщика это сделать практически невозможно.»
С 2017 года у покупателя появилась возможность самостоятельно поставить квартиру на кадастровый учет, отдельно от всего комплекса. Для этого необходимо проверить в Росреестре стоит ли новостройка на учете, и если нет собрать пакет документов для самостоятельной постановки на учет.
Сбор всех документов для постановки на кадастровый учет дело кропотливое. Вам придется связываться с застройщиком для получения документации, собирать различные справки. В таком случае, лучше прибегнуть к помощи специалистов – юристы по недвижимости в короткие сроки смогут поставить квартиру на учет и завершить регистрацию права собственности.