1. Главная
  2. Блог
  3. Семейное право
  4. Ипотечный брачный договор: как составить брачный договор на ипотечную квартиру, образец

Ипотечный брачный договор: как составить брачный договор на ипотечную квартиру, образец

Ипотечный брачный договор или брачный контракт на ипотечную квартиру

Большинство граждан сегодня вынуждены ввязываться в ипотечные кредиты, чтобы приобрести жилье. При этом дом будет в залоге по закону. Опасный момент, ведь сразу закрадывается мысль: «Уверен ли я в своей второй половинке?» Что делать, чтобы обезопасить себя, если вдруг супруг(а) не станет выполнять своих кредитных обязательств?

Для этого и служит ипотечный брачный договор. Далее рассмотрим, как брачный контракт может обезопасить супругов, если они решились на ипотеку, как его составить и как брачный договор может положительно повлиять на одобрение ипотеки.


Оглавление:

1. Когда требуется брачный контракт при ипотеке?

2. Что дает брачный контракт на ипотечное жилье?

3. Что регулирует ипотечный брачный договор для ипотечного кредитования?

4. Брачный контракт с ипотечным жильем до свадьбы

5. Брачный контракт после оформления соглашения об ипотечном страховании

6. В каких случаях брачный контракт ничего не гарантирует?

7. Как составить брачный контракт на ипотечное жилье (образец)?

Заключение



При составлении ипотечного брачного договора следует помнить о таких ключевых особенностях:

√  Кто из супругов будет собственником квартиры (дома) по документам;

 √  На ком ответственность по внесению первоначального взноса;

√  Сколько составляет такой взнос;

√  Кто несет ответственность за оплату ежемесячных платежей;

√  Как будут делить такое имущество в случае расторжения брака;

   Кому будет принадлежать квартира после закрытия кредита;

  Сколько будет компенсировано второму супругу при расторжении брака, если он откажется от собственной доли в этой квартире.


Если муж и жена купили квартиру в ипотеку, а в брачном соглашении отразили, что имущество является общим, его будут делить на 2 равные доли – как и задолженность по кредитным обязательствам.

Но, если есть дети, суд может защитить интересы того родителя, с которым они останутся посредством увеличения доли последнего.


Форма ипотечного брачного контракта – всегда письменная. Обязательное условие – заверение в нотариальном порядке. Еще обязательно получение нотариально заверенного разрешения второго супруга на покупку квартиры. Если брачный контракт подписали после того, как была оформлена ипотека, нужно направить в кредитную организацию уведомление о его подписании.


Когда требуется брачный контракт при ипотеке?

По каким же причинам банковским организациям так импонируют брачные соглашения их пользователей? Ответ на поверхности – благодаря этому документу полностью проясняется, каковы финансовые и имущественные отношения мужа и жены.

На ком лежит внесение первоначального взноса, кто ответственен за исполнение кредитных обязательств, кто станет хозяином жилья – при отсутствии брачного договора на данные вопросы отвечает законодательство. И далеко не в каждой ситуации требования, зафиксированные в законе, отвечают отношениям мужа и жены на практике. К примеру, ипотеку платила одна жена, а при аннулировании брака половина жилья может достаться и мужу. Либо квартиру купили перед свадьбой и оформили на супругу, а муж при разводе останется без недвижимости.


Если контракт отсутствует, риск присутствует как для каждого из супругов, так и для кредитной организации. К примеру, если граждане разведутся, ипотечное жилье и кредитный долг будут разделены. А ведь далеко не в каждом случае экс-супруги заемщики находятся в одинаковой финансовой ситуации.


Брачный договор повышает одобряемость ипотеки

Банк чаще одобряет ипотеку супругам, заключившим брачный договор, ведь он вносит ясность в имущественные отношения супругов


В жизни сложно что-то предсказывать наперед. Несмотря на это, далее будут рассмотрены стандартные жизненные обстоятельства, в которых брачный контракт желателен, если не обязателен.


1.    Супруги находятся в неравном социальном и финансовом положении

Здесь мы рассматриваем случай, когда один супруг официально трудоустроен, старается накопить деньги на жилье, оперативно и целиком погасить займ, а его вторая половина не возлагает на себя никаких обязательств либо просто не хочет их выполнять. Брачное соглашение хоть и накладывает ответственность за погашение долга на одного супруга, но и передает ему при этом право владения купленной по договору ипотеки квартирой.


2.    Одному из супругов отказала банковская организация в выдаче заемных денег

Порой случается так, что один из супругов – обладатель сомнительной биографии либо отрицательной кредитной истории. Если даже второй супруг крайне порядочен, финансовое учреждение вряд ли пойдет на выдачу совместного кредита такой семье. Брачный договор делит права и обязательства супругов касательно оформления и погашения займа, что «устраивает» банковскую организацию.


3.    Один из супругов не желает брать ипотеку

Идентичный случай – один супруг отказывается оформлять и оплачивать кредит. Брачный контракт нужен как подтверждение кредитной организации, что у второго супруга есть право на получение кредита и несение обязательств по самостоятельной его уплате.


4.    Отсутствует возможность подтвердить источник прибыли

На сегодняшний день «черными» и «серыми» зарплатами уже никого не удивишь. Нередко бывает так: один супругов имеет достойный заработок, но у него нет документального подтверждения источника своей прибыли. Второй же супруг, работающий на официальных условиях, получает мизерные деньги, которыми невозможно погасить кредит. В подобной ситуации обязательно необходим брачный договор.

В качестве заемщика по займу может выступать лишь официально работающий супруг с подтвержденным размером прибыли. Но так как в реальности оплачивать кредитные обязательства будет другой человек, брачное соглашение должно защитить его права в случае аннулирования брачных отношений. Даже по законодательным положениям у него есть право лишь на половину купленного в ипотеку жилья, а по контракту ему вообще может не достаться ничего.


5.    Ипотеку оформили до заключения брака

Недвижимое имущество, купленное до свадьбы – это собственность того, кем она была куплена. При покупке недвижимого объекта в браке речь идет об общей собственности – и совершенно неважно, кем он был приобретен. Так прописано в законодательстве.

Отлично, что брачный контракт позволяет иное.

При оформлении ипотеки до свадьбы у жениха и невесты уже есть право на заключение брачного контракта. Он определит, на ком внесение первоначального взноса, кто отвечает за внесение кредитных платежей, кто станет хозяином квартиры (дома).


6.    Жилье берут в ипотеку на родительские деньги

Родители нередко желают поддержать детей в вопросе покупки квартиры. И даже вносят первоначальный взнос, гасят платежи по кредитным обязательствам. Отлично, если этим занимаются родители обоих супругов. А если лишь родители мужа либо жены?

Родители не просто перестают быть собственникам купленной недвижимости. Оформление ипотеки возможно исключительно до определенного возраста (чаще – до 45-ти лет). Жилье оформляют «на детей» и оно становится общей собственностью мужа и жены. Если случается развод, квартиру делят в равных долях – родительские вложения в такой ситуации не учитываются.

Благодаря брачному контракту можно прописать, кто больше вложился в приобретение жилого помещения: какой супруг делал первый взнос, оплачивал кредитные обязательства (даже если деньгами своих родителей)? Именно у этого супруга и будет больше прав на купленное жилье.

Это – гарантия защиты имущественных семейных интересов (в том числе, родителей), если «дети» вдруг примут решение о разводе.


7.    После расторжения брака делится ипотечная задолженность

По законодательным положениям при разводе задолженности супругов делят пополам. Точно такая же ситуация и с ипотекой.

Если муж либо жена не желают оплачивать задолженность, второй будет вынужден гасить долг полностью, а после подавать заявление в суд и взыскивать компенсацию понесенных расходов с безответственного экс-партнера.

С помощью договора возможно заблаговременное решение этого вопроса – кто отвечает за погашение долга при разводе.


К чему стоит присмотреться, распределяя ипотечный долг?

√  Если брачным соглашением фиксируется долевая собственность, задолженность и жилье разделят с учетом супружеских долей.

√  Если в брачном договоре прописана раздельная собственность, задолженность будет оплачивать лишь супруг, взявший ипотеку. И хозяином жилья будет лишь он один.


8.    После расторжения брака делится взятая в ипотеку квартира

Развод в большинстве случаев завершается разделом имущества. Как правило, и муж, и жена, борются за собственные права на недвижимое имущество, включая и ипотечное. По законодательным положениям у супругов есть на него равные права.

Но участвовать в оформлении и погашении займа супруги могут далеко не в равной степени.

Как было отмечено ранее, с помощью брачного соглашения можно установить долевую либо раздельную собственность на все имущество, даже находящееся в ипотеке. Делить при разводе будут с учетом условий брачного контракта.


Что дает брачный контракт на ипотечное жилье?

Непростая стадия для супругов при расторжении брака – это проблема раздела жилья, купленного в ипотеку. Порой бывает так, что один супруг купил ипотечное жилье до официальной регистрации брака, и уже в браке гасил кредит в самостоятельном порядке. Далее было принято решение о разводе и супруга требует разделить этот недвижимый объект, объявив его совместным.

Брачный договор поможет решить ряд вопросов при разводе

Супруги заключают брачный договор, если не хотят делить имущество по закону - то есть пополам


Разделить общее имущество супругов могут и в период нахождения в браке, и после аннулирования брачных отношений, а также в том случае, если разделить общее имущество и взыскать долю одного из супругов требует кредитор (п. 1 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

После подписания брачного контракта, муж и жена могут прийти к решению о разделе ипотечного жилья и долгов по нему самостоятельно или же обратиться в суд. Эту квартиру могут разделить на 2 равные части (если согласны оба супруга), или же одному из супругов могут компенсировать долю деньгами.

Когда определяют доли, сначала всегда учитывают интересы несовершеннолетних детей (если они имеются).

Порой бывает так: супруги прописывают доли в брачном контракте, к примеру, если практически все деньги за ипотеку выплачены одним супругом, он и признается владельцем большей части такого жилья.

Когда делят общую собственность мужа и жены и определяют доли в этом объекте для супругов, они всегда оказываются равными – если о другом не договорились сами супруги (п. 1 ст. 39 СК РФ). Если брачный контракт конкретно фиксирует доли, к примеру, один из супругов владеет 70% недвижимого объекта, второй – 30%, при расторжении брака, доли не изменятся.

Еще суд берет в расчет мнение кредитора при распределении задолженности. Как правило, банковские организации такое согласие не предоставляют. Но суды все равно нередко удовлетворяют претензии одного супруга и производят раздел ипотечного жилья. Аргументация такая – залоговый объект так и остается в залоге, а залогодержатель все также может пользоваться принадлежащим ему залоговым правом.


Приведем такой пример:

Находясь в браке, муж и жена подписали ипотечное брачное соглашение, зафиксировали совместную собственность на дом. После аннулирования брака экс-жена захотела раздела жилья и задолженностей по кредитному соглашению. Но экс-супруг не захотел платить по оставшимся кредитным обязательствам, мотивируя это так: жилье ему не нужно, гасить долги он не планирует. Суд вынес решение в пользу бывшей жены, отметив, что брачный контракт содержал фиксацию долей в купленном жилье – и они были одинаковыми. То есть, задолженность одинаковая, оплачивать обязаны оба супруга.


Что регулирует брачное соглашение для ипотечного кредитования

С помощью брачного контракта для ипотечного кредитования возможно регулирование вопросов собственности, купленной на заемные деньги, определение порядка закрытия ипотечного долга, прав и обязательств супругов касательно купленного недвижимого объекта – как в период нахождения в брачных отношениях, так и после 

Составление брачного контракта может быть самостоятельным – допустим, при помощи загрузки образца с сети Интернет. Также супругам может помочь любой юрист-профессионал.

В брачном договоре прописывается следующее:       

Брачный договор содержит определенные пункты, касающиеся прав и обязанностей супругов по отношению к общему имуществу


Еще этот документ должен отвечать таким условиям:

√  Не должен ограничивать интересы одной из сторон;

√  Форма составления – только письменная;

√  Обязательное условие – заверение нотариусом.


У супругов есть право на заключение брачного контракта, как до покупки ипотечной квартиры, так и потом. Этот документ – гарантия того, что имущественные права сохранятся за каждым из супругов. Таким образом, можно исключить споры при разводе.

Как правило, банковские организации лояльно относятся к существованию таких контрактов, поскольку в них всегда детально отражено, кто и как будет выплачивать кредит.


Пример:

Находясь в браке, муж и жена приняли решение оформить брачное соглашение. В этом документе зафиксировали, что супруги покупают жилье в ипотеку и оформляют займ на супруга. При этом кредитная организация выставила требование – супруги обязательно должны подписать брачное соглашение. Жена подала иск в суд и потребовала аннулировать этот контракт. Требования были удовлетворены судом по следующей причине – этот документ требовал сам банк, а не заключили по своей воле муж и жена.


Брачный контракт с ипотечным жильем до свадьбы

Если супруг купил жилье до свадьбы, оно – его личное. Если же объект приобретен в официальном браке – оно совместно нажитое.

При этом, на личную собственность одного из супругов брачным договором можно распространить режим совместной собственности.

Нередко бывает так: супруг до свадьбы покупает ипотечное жилье. Это не совместная собственность – при грамотном оформлении брачного контракта. Поскольку выплата ежемесячных платежей по этому соглашению может быть обязанностью и одного супруга, и обоих. Так что при расторжении брака у экс-супруга появится право требования денежной компенсации – за перечисленные им деньги, или доли в квартире.

Чтобы исключить такую ситуацию, супруг, который купил ипотечное жилье, обязан сообщить банковской организации о своей свадьбе и об оформлении ипотечного брачного контракта с фиксацией таких положений:

√  Выплата ежемесячных сумм по займу будет осуществляться одним супругом;

√  Жилье он купил перед вступлением в брак;

√  У второго супруга нет интереса к жилому помещению.


Лишь при соблюдении данных требований, собственником жилья при погашении кредита полностью останется супруг. Делить ничего не будут.

Пример                                         

Супругом до свадьбы была куплена ипотечная трехкомнатная квартира. После заключения брака подписан брачный контракт, по которому это жилье – личная собственность супруга. Кредит он гасил личными деньгами, квартира после закрытия долгов становилась его собственностью. Но после расторжения брака экс-жена попросила разделить это имущество пополам. Суд требования не удовлетворил, поскольку жилье являлось добрачным имуществом, а брачный контракт фиксировал, что оплачивал ипотеку и услуги ЖКХ также муж – из своей официальной зарплаты. Таким образом, он – единоличный хозяин квартиры.


Брачный контракт после оформления соглашения об ипотечном страховании

Ипотечным страхованием считают обязательное требование банковской организации, важное для одобрения и оформления ипотечного кредита. Супруги подписывают соглашение страхования на покупаемую квартиру от ее повреждения либо уничтожения (если вдруг наступит страховой случай).

Страховые взносы рассчитывают исходя из суммы ипотечного кредита. Оплата ежегодная – пока действует соглашение. Каждый год платить придется все меньше и меньше, поскольку будет уменьшаться размер задолженности.


У супругов есть возможность самостоятельно подобрать страховую организацию либо финансовое учреждение предложит перечень этих компаний, из которых можно будет подобрать самую оптимальную.

Если наступает страховой случай, банковская организация обязана полностью возместить ущерб через страховку, оформленную мужем и женой.


Брачное соглашение, подписанное после оформления ипотечного договора, то есть, и после договора страхования недвижимого объекта, поможет с определением имущественных прав и обязанностей супругов в отношении этой собственности. Кроме того, контракт зафиксирует, кто хозяин квартиры после погашения займа.

Супруги обязаны сообщать банковской организации о том, что подписали брачный контракт (ст. 46 СК РФ). Если условие не соблюдается, они ответственны по всем обязательствам – вне зависимости от того, что в нем прописано.

Пример

Супругами (созаемщиками) была куплена в ипотеку квартира. Через 3 года, сообщив банковской организации о подписании брачного контракта, они отразили следующее: платят ипотеку общими деньгами, но жилье станет собственностью жены (если вдруг произойдет развод). Муж был не против, поскольку ему прописывали денежную компенсацию в размере его доли на эту квартиру.


В каких случаях брачный контракт ничего не гарантирует?

Необходимо осознавать, что даже столь гибкий и четкий инструмент, как брачный контракт, не защитит мужа, жену и кредитную организацию от жизненных неурядиц.

К примеру, есть обозначенный в законе алгоритм, по которому можно оспорить и аннулировать брачный договор. Для этого существуют конкретные причины. Если одному из супругов удастся предъявить доказательства заключения брачного контракта под обманом либо принуждением, любая уникальная юридическая формулировка документа потеряет всякий смысл. Супруги будут отвечать по закону.


Как составить брачный контракт на ипотечное жилье?

Как было сказано ранее, в стандартном брачном контракте прописаны все имущественные и финансовые права и обязанности мужа и жены, но может и не быть упоминаний об ипотеке.

Какими пунктами в обязательном порядке должен обладать брачный ипотечный контракт?

1.      Кто заемщик, созаемщик по условиям ипотечного соглашения?

2.      Кто хозяин купленного ипотечного жилья? Если собственность общая, то каковы доли каждого супруга? Если раздельная, есть ли право у супруга – не собственника, на получение финансовой компенсации при разводе?

3.      На ком лежит обязанность по внесению первого взноса? Если и на муже, и на жене, то в каких суммах?

4.      На ком лежит обязанность по совершению постоянных платежек по кредиту? Кто обязан погасить основной кредит, кто – проценты? Если обязаны и муж, и жена, каковы размеры?

5.      Какие источники прибыли помогут исполнять кредитные обязательства (зарплата с рабочего места, прибыль от бизнеса, деньги за научный и творческий труд)? Так как супругам необходимо не только выплачивать кредит, но и еще на что-то жить (покупать продукты, обучать детей, обслуживать транспортное средство). Сколько из прибыли уходит на закрытие кредита?

6.      Какова ответственность супруга, прекратившего исполнять взятые на себя обязанности (либо если он не может их исполнять по объективным причинам)?

7.      Кто будет делить задолженность по ипотеке в случае расторжения брака?

8.      Как будут делить ипотечное жилье в случае расторжения брака?

9.      Из-за каких обстоятельств возможно внесение корректировок в брачное соглашение?


Если брачный контракт оформляют прямо вместе с ипотекой, в нем может быть отражена такая информация:

√  Про недвижимость (какой тип жилья, адрес, технические параметры, размеры общей и жилой площади, наличие участка земли, иные важные характеристики);

√  Про банковскую организацию (ее наименование и юридический адрес);

√  Про ипотечный кредит (общий размер займа, сумма постоянных платежек по ипотеке, схема закрытия долга).


скачать        

     Скачать бланк брачного договора



Заключение

Ипотечный брачный контракт гарантированно защищает права супругов на недвижимость и предоставляет возможность исключить в случае расторжения брака огромное количество споров по ее распределению. В этом документе четко прописаны права и обязательства мужа и жены по погашению займа, а конкретно, кто остается хозяином квартиры при разводе, как (если это предусматривает контракт) ее разделят, какую сумму получит второй супруг, если отдаст свою долю в собственности и т.д. При заключении контракта уже после покупки квартиры под займ, муж и жена должны немедленно сообщить об этом банковской организации.




Андрей Иванов

                 Автор:

                 Андрей Иванов

 

Нажмите для звонка
Ваш заказ готов к оформлению
Гарантированный подарок каждому, кто оформит заказ на сумму более 10000 рублей!
8 800 350-96-28
с 9-00 до 20-00