Возникла необходимость оформить доли земельного участка в собственность, но вы не знаете, с чего начать? Рассмотрим, как решить вопрос на основе мирной договоренности и что делать, если с другими владельцами возник конфликт.
Оглавление:
1. Если надел не в долевой собственности
3. Когда оформление долей запрещено
16. Госрегистрация прав собственности
Если надел не в долевой собственности
Согласно ст. 35 ЗК РФ, земельный участок и располагающийся на нем жилой дом должны быть в собственности у одного лица. Если человек построил дом, он вправе оформить землю в личную собственность.
Необходимо учитывать следующее:
1) Если владелец земли – частное лицо, то человек вправе претендовать на преимущественный выкуп;
2) Если владелец земли – муниципальные или государственные органы, то человек вправе оформить землю в собственность без их разрешения.
Главное – чтобы на земельном наделе находился жилой дом, который был построен согласно разрешению уполномоченных органов и законно введен в эксплуатацию.
Если площадь земельного участка достаточная, то его можно разделить на 2 части. Другой вариант – выделение долей в объекте.
Зачем выделять долю надела
По закону владеть земельным участком можно на праве долевой, общей совместной или личной собственности. В последнем случае владельцем участка выступает только одно лицо. При первых двух вариантах при распоряжении и эксплуатации участка владельцы сталкиваются с определенными затруднениями. Для того чтобы предотвратить возможные трудности и проблемы, рекомендуется выделить доли для каждого хозяина.
После проведения процедуры собственник будет наделен правами и обязательствами, относящимися к его доле. К правам относится возможность продать участок, передать его по наследству или договору дарения. Обязательства – ухаживать за участком, эксплуатировать надел в соответствии с его целевым назначением, своевременно платить земельный налог.
Дополнительно владелец участка получит возможность использовать объект в качестве залога в обеспечении кредита. Также он сможет сдавать землю – или в аренду, или на основе безвозмездного пользования. У собственника появится право обмениваться земельными наделами.
Когда оформление долей запрещено
При выделе долей вместо одного объекта появляются 2 новых, однако процедура оформления возможна не во всех случаях.
По закону запрещается выделять доли в следующих случаях:
1) На территории участка находится спорный объект;
2) Площадь участка слишком маленькая, и разделить его на два объекта не представляется возможным;
3) Оформление долей противоречит интересам совладельцев;
4) В соответствии с российским законодательством разделить участок нельзя.
Если проведение процедуры невозможно, то один из собственников вправе претендовать на финансовую компенсацию за свою часть. Компенсацию можно получить по соглашению сторон или в принудительном порядке, через суд.
После того как бывший владелец получит компенсацию, в соответствии со ст. 252 ГК РФ он лишается права собственности на земельный надел.
Составление соглашения
Совладельцы вправе составить добровольное соглашение по вопросу о выделе долей. Готовый документ потребуется заверить у сотрудника нотариального агентства. На основе заверенного соглашения проводится регистрация полученных долей или новых участков, которые сформированы вместо прежней территории.
Если площадь участка выше минимальной, то совладельцы вправе разделить его. Каждый собственник получает отдельный участок. Если площадь участка небольшая, то лица становятся долевыми владельцами территории.
Для того чтобы выбрать оптимальный вариант, необходимо воспользоваться услугами кадастрового инженера. Сотрудник установит границы и площадь участка и сообщит, можно ли его делить или следует оформить доли.
После того как владельцы получили заключение кадастрового инженера, они могут оформлять права собственности. При этом каждый владелец вправе претендовать на долю в земельном участке, которая соответствует доле частного дома.
Если выдел доли проводится в участке сельскохозяйственного назначения или СНТ, потребуется организовать собрание совладельцев, во время которого следует составить протокол.
Протокол необходим для удостоверения следующих факторов:
1) Все собственники земельного участка проинформированы о разделе территории или выделе долей из нее;
2) Хозяева согласны с границами территории и с проведением процедуры выдела/раздела.
Если доля выделяется на территории с двумя хозяевами, то сбор и протокол не нужны.
Установление границ
В первую очередь необходимо организовать межевание участка. Благодаря этой процедуре будут установлены границы территории и ее общая площадь.
Для проведения межевания на участок прибывает специалист, который проводит необходимые измерения и оформляет межевое дело. Далее этот документ направляется в Росреестр – его сотрудники составляют кадастровый паспорт земельного надела. Информация о границах, межевании и постановке на кадастровый учет вводится в ЕГРН.
Если участок выделяется в натуре, то составляются 2 межевых дела. При оформлении долей необходимо одно общее дело.
Требуемые документы
Сторонам сделки необходимо предоставить нотариусу вышеперечисленные документы. С 2019 года сотрудники нотариальных агентств самостоятельно направляют удостоверенные документы на госрегистрацию в Росреестр. Других действий заявителям выполнять не нужно.
Возможные расходы
Оформление соглашения потребует от сторон следующих расходов:
1) Межевание участка – 5 тысяч рублей;
2) Составление кадастрового паспорта на участок – 10 тысяч рублей;
3) Составление соглашения – 2-3 тысячи рублей;
4) Нотариальное удостоверение – 0,5% от кадастровой стоимости земельного надела;
5) Сопровождение нотариуса – от 5 тысяч рублей в зависимости от области проживания заявителей и от расценок конкретного агентства;
6) Госрегистрация прав собственности – 350 рублей.
Если земельный участок оформляется в общую долевую собственность, то каждый собственник берет на себя ту часть расходов, которая соответствует его доле. Если доля выделяется в натуре, то каждый владелец несет указанные расходы сам.
Сроки
Обращение в суд
Если между собственниками возник неразрешимый спорт, потребуется обращаться в суд. Обычно инициировать судебное разбирательство приходится в том случае, если у участка много владельцев – от 3 лиц.
Необходимо обращаться в суд по адресу расположения спорной территории. Адреса проживания или пребывания владельцев непринципиальны.
Перед направлением иска нужно получить из Росреестра справку о кадастровой стоимости земельного наела. Сумма иска высчитывается из той доли, которую планирует получить заявитель, а не из общей стоимости земли.
Если сумма иска меньше 50 тысяч рублей, необходимо обращаться в мировой суд, если больше – в районный.
Алгоритм действий
Как оформить долю через суд? В первую очередь необходимо направить другим хозяевам участка предложение составить соглашение. Если по истечении 1 месяца от них не поступило никакой реакции, можно готовиться к разбирательству в суде.
Установление границ
Перед инициированием судебного разбирательства необходимо поставить земельный надел на кадастровый учет и организовать процедуру межевания. Если собственники отказываются устанавливать границы участка, потребуется решить этот вопрос через суд.
Требуемые документы
К иску прикладываются ксерокопии следующих документов:
1) паспорт заявителя;
2) документация на объект, устанавливающая права собственности;
3) справка из ЕГРН;
4) кадастровый паспорт;
5) технические и другие документы на частный дом, дополнительные постройки, если они есть;
6) квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
7) доказательства того факта, что остальные владельцы отказались решать вопрос на основе мирной договоренности.
Ксерокопии необходимо предоставить в судебную канцелярию вместе с оригиналами, чтобы сотрудники имели возможность их сверить.
Если от имени истца действует его законный представитель, то ему необходимо иметь при себе паспорт и доверенность, удостоверенную сотрудником нотариального агентства.
Возможные расходы
Госпошлина рассчитывается следующим образом:
1) Если стоимость доли составляет до 20 тысяч рублей, то ставка – 4%;
2) Если стоимость доли от 20 до 100 тысяч рублей – 3% (фиксированная сумма – не менее 800 рублей);
3) От 100 до 200 тысяч – 2% (3200 рублей);
4) От 200 тысяч до 1 млн рублей – 1% (5200 рублей);
5) От 1 млн рублей – 0,5% (13200 рублей).
Сроки
Суд рассматривает дело на протяжении 2 месяцев.
Однако следующие обстоятельства могут привести к увеличению сроков до полугода:
1) Кто-либо из участников разбирательства не пришел на заседание, в результате чего его пришлось отложить;
2) У участника разбирательства было диагностировано заболевание;
3) Судья находился в отпуске.
Для увеличения сроков могут быть и другие веские обстоятельства.
После рассмотрения дела судья выносит постановления. С этого момента для госрегистрации доли получать согласие других владельцев земельного участка не нужно.
Истцу потребуется обратиться в Росреестр для проведения регистрации с документами. При этом направить пакет документов можно через портал госуслуг или МФЦ.
Продолжительность регистрации – 1-2 недели. После завершения процедуры заявителю выдадут выписку из ЕГРН.
Судебная практика
В судах часто рассматриваются дела о разделах земельных наделов. Люди получают доли в праве собственности на надел по наследству, покупают участки в период супружеского союза. После этого возникает необходимость в разделе.
К одной из трудных ситуаций относится принуждение к выплате компенсации в соответствии с постановлением суда.
Таким образом, оформление долей земельного участка в собственность – непростой юридический процесс, который может быть усложнен спорами с другими владельцами объекта. Нередко для решения вопроса приходится обращаться в суд, что может потребовать предварительной юридической консультации от специалистов.
Автор:
Андрей Иванов