Если не соблюдены временные рамки передачи объекта покупателю, у последнего есть право на взимание неустойки с застройщика в рамках заключенного договора. Это зафиксировано в ФЗ №214, в соглашении ДДУ, подписанным инвестором и строительной организацией. С теоретической точки зрения ничего сложного здесь нет. Нарушены обязательства – значит, застройщик должен компенсировать инвестору причиненный ущерб. Но как обстоит дело в реальности? Каким образом дольщик может отстоять собственные интересы? Какова статистика судебной практики? Поговорим об этом более детально в нашей статье.
Оглавление:
1. Когда возможно взыскание неустойки с застройщика по ДДУ?
2. Что про это говорят нормативные акты?
3. Каким образом может быть рассчитана неустойка?
4. Требуется ли взаимодействие с правовыми органами?
5. Положения из судебной практики
6. Какая документация должна быть собрана?
7. Каким образом грамотно оформить исковое заявление?
Когда возможно взыскание неустойки с застройщика по ДДУ?
По законодательным положениям взыскать неустойку можно в том случае, если дом был сдан с нарушением сроков. Данное право зафиксировано в пунктах Федерального закона, принятого еще в далеком 2004-м году (ФЗ № 214). В акте отражено, что на застройщика налагается обязанность по сдаче объекта заказчику в установленные сроки, если последний внес свои деньги (инвестировал в проект) и планирует получить квартиру (дом), то есть выполнил свои обязательство как одна из сторон договора.
Если же обязательства строительной организацией нарушены, дом вовремя в пользование не сдан либо его вообще не построили, покупатель направляет претензию. При оформлении документа учитываются условия соглашения ДДУ, Следующий этап – передача жалобы застройщику. Если никто не отвечает – можно подавать иск, с фиксацией причин по положениям статей вышеупомянутого ФЗ. Главное, чтобы у собственника остались документы, подтверждающие отправку претензии – это почтовая квитанция или экземпляр с отметкой застройщика.
Для написания претензии можно использовать произвольную форму, но лучше при этом учитывать зафиксированные в ДДУ условия (и положения ФЗ №214). Отправление жалобы – основополагающая стадия досудебного разбирательства. Именно в этот момент инвестор старается получить компенсационную выплату от застройщика, не привлекая к делу судебные инстанции. Чтобы увеличить шансы на достижение итогового успеха, оформление претензии можно доверить юристу-профессионалу.
В ГПК (56-й статье) отражено, что, оформляя жалобу, необходимо фиксировать и ссылки на законодательные акты. Я бы это убрала, данная статья регулирует судебный порядок рассмотрения и говорит о бремени доказывания! Документ отправляется почтой – как заказное письмо. И обязательно должно быть уведомление о том, что его получили.
Чтобы исключить неясные случаи, участники ДДУ нередко фиксируют в договоре временные рамки, в течение которых дольщиком может быть направлена претензия, а также период времени, в который строительная фирма обязуется ответить. Это обсуждается с каждым участником по отдельности.
Что про это говорят нормативные акты?
В жизни часто случается так, что застройщик сам решает сдвинуть сроки сдачи здания в эксплуатацию. Подобное по закону недопустимо, так как по положениям ФЗ № 214 эти решения обязательно должны согласовываться строительной организацией с инвестором. Если условие не соблюдено, покупатель жилья может подать претензию о выплате неустойки. Изменение условий договора, в том числе перенос срока сдачи дома, возможно путем заключения отдельного доп. соглашения.
Сумма штрафа зависит от прописанной в соглашении суммы, которую внес инвестор в долевое строительство, а также от 1/300 ставки рефинансирования, действующей на дату расчета. Если дольщик – гражданин (физлицо), выплата будет в двойном размере.
У участника ДДУ есть право на аннулирование документа по собственному желанию, о чем сказано в ФЗ №214. Ключевыми моментами могут оказаться следующие:
1. Если срок передачи здания в эксплуатацию продлен на 2 месяца и более.
2. Если строительная компания не выплатила штраф за срыв сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
3. Если застройщик не хочет убирать существующие неполадки, неисправности, допущенные в ходе построения здания.
4. Если здание строят, нарушая технологию, и этим снижают качество готовой постройки.
5. Если отказ застройщика мешает продлить поручительство банка.
Покупатель должен сообщить девелоперу о принятом решении. Если строительной компанией предоставляется отказ в выплате денег, возможен вариант с обращением в судебную инстанцию.
Каким образом может быть рассчитана неустойка?
Основная проблема – как рассчитать неустойку, если объект сдан невовремя либо не сдан вообще? Пошаговый алгоритм этой процедуры зафиксирован в ФЗ №214, 6-й статье, 2-м пункте. Используется такая формула:
Допустим, если в договоре неустойки прописан 1 000 000 рублей, сдачу постройки задержали на месяц, выплатить должны 17 000 рублей. Если платят юрлицу, неустойка составит в два раза меньше (коэффициентом «2» в такой ситуации не пользуются).
Когда составляют иск о взимании компенсации по ДДУ, в документе фиксируют такие условия:
1. Требование, чтобы выплатили неустойку (расчет осуществляется по вышеобозначенной формуле).
2. Моральную компенсацию. В любой судебной инстанции практически всегда есть собственные требования касательно разновидности вреда и размера его компенсации. Оптимальный вариант – просить 30 000 – 50 000 рублей. Аргументировать можно физическими и нравственными страданиями, испытываемыми инвестором.
3. Расходы. В 15-й статье ГК РФ, а также в Законе о защите прав потребителей (13-й статье, 2-м пункте) зафиксирована возможность компенсации расходов, которые судебная инстанция может расценить как обоснованные. Но в подобной ситуации истцом должны быть предоставлены доказательства – вся собранная документация. Ими считаются расходы на аренду помещения в период ожидания сдачи жилья от девелопера. Понадобится соглашение найма и иные документы – доказательства совершения расходов.
4. Штраф. Вышеупомянутый Закон «О защите прав потребителей» фиксирует, что предусмотрен штраф за неисполнение застройщиком возложенных на себя обязательств. Так стимулируют разрешать дела в досудебном порядке, не доводить до разбирательств в судебном органе. Если девелопером не выплачены данные деньги до судебного разбирательства, он будет вынужден отдать их после судебного решения.
5. Судебные издержки. Это такие затраты, которые приходится совершать дольщику. Сюда входит оплата юридических и адвокатских услуг. Все расходы оплачивает проигравшая сторона.
Требуется ли взаимодействие с правовыми органами?
Как было сказано ранее в нашей статье, сперва стоит попробовать решить вопрос без судебного разбирательства. В подобной ситуации пошаговый алгоритм выглядит таким образом:
1. Инвестором составляется в письменной форме претензия, с отражением собственных требований и с отсылками к ДДУ, ФЗ №214, а также ГК РФ (статьям 309 и 310).
2. Далее прикладывают бумагу с подсчетом компенсационной суммы, а также копию паспорта, ДДУ и иной документации, доказывающей факт покупки жилого помещения.
3. Претензию (как и приложения) вручают представителю строительной фирмы, который обязан проставить штамп на копии покупателя (доказательство того факта, что документ принят). Также обязательно проставление даты и подписи (с расшифровкой). Для отправления документов можно воспользоваться и услугами Почты России, но в такой ситуации лучше сохранить квитанцию – доказательство отправки и опись сложенной документации.
4. Если в установленные сроки реакции застройщика на претензию нет (как и выплаты неустойки), необходимо обращаться в судебный орган. Дольщиком составляется иск – с последующей его передачей в канцелярию суда. Переданное исковое заявление необходимо зарегистрировать в журнале входящей информации с фиксацией регистрационного номера и даты, когда был принят иск. Кроме того, покупателю жилья должны вручить расписку – что его заявление будут рассматривать в суде.
5. После этого суд за 10 дней должен вынести свое решение, хотя в реальности процедура растягивается на более длительное время. На судебном заседании фиксируют, насколько законны требования истца (покупателя), исследуют все предложенные доказательства. Судебное решение должно состоять из мнения по выплате неустойки – следует ли застройщику выплачивать ее полностью, частично либо вообще иск удовлетворен не будет. Суд должен предоставить обоснованное решение, со ссылками на текущие законодательные нормы. Часто такие исковые заявления рассматриваются в порядке упрощенного производства.
6. У истца есть 30 дней, чтобы подать апелляционную жалобу. Время считают с момента вступления решения в законную силу.
Положения из судебной практики
Любое делопроизводство, затрагивающее выплату неустойки по ДДУ, изучается в индивидуальном порядке, так что в этих ситуациях четкой тенденции нет и быть не может. Таким образом, трудно сделать определенные выводы – есть ли смысл обращаться в судебный орган или нет. В определенных ситуациях арбитражная инстанция пользуется ФЗ «О защите прав потребителей», рассчитывая размер неустойки при срыве сроков сдачи здания в эксплуатацию. Но, чаще всего, решение принимают на базе положений ФЗ №214.
Общие стандарты гласят следующее: сумму неустойки нельзя снизить даже в том случае, если на это согласны обе стороны. При этом выплата может быть уменьшена до 50%, если будут соблюдены некоторые требования (по законодательным положениям):
1. Девелопером предприняты обязательные действия по уведомлению инвестора и разрешению ситуации.
2. Отрицательных последствий от действий строительной организации (для инвестора) нет.
Еще судебной практикой подтверждается такой момент: судебный орган может уменьшить сумму неустойки, если она не отвечает сумме неисполненных девелопером обязанностей. Этот вариант фиксирует 333-я статья ГК РФ.
Когда оформляется цессионное соглашение, функционирует и правило переуступки. Например, если стоимость жилья составляет 12 000 000 рублей, переуступка позволит цессионарию заплатить лишь 6 000 000 рублей. То есть, девелоперу выплатят лишь половину. А в соглашении будет зафиксирована вся сумма.
Какая документация должна быть собрана?
Кроме иска требуется собрать такую документацию:
1. Копии основополагающей документации – ДДУ, платежек – доказательств совершения выплаты с учетом договорных условий.
2. Копию соглашения о переуступке (если был оформлен такой документ).
3. Претензию с требованием выплатить неустойку, фиксацией расходов, доказанных приложенными документами.
4. Документы – доказательства совершения дополнительных расходов – арендное соглашение, расписки на прием-передачу финансов, платежки и так далее.
5. Переписку инвестора и застройщика (при ее наличии).
Каким образом грамотно оформить исковое заявление?
Еще иск должен содержать причины, по которым подается данный документ. Следует перечислить существующие претензии. Чтобы добиться положительного решения, нужно зафиксировать такие моменты:
1. Дату – когда было оформлено соглашение и ключевые требования.
2. Права и обязанности сторон.
3. Нарушения, допущенные застройщиком.
Законодательные положения позволяют участнику ДДУ требовать неустойку, учитывая число дней просрочки и ставку рефинансирования ЦБ. В иске можно фиксировать желаемую сумму, в которую войдут штрафы, материальный ущерб, дополнительные расходы. Еще иск фиксирует опись документов – доказательств законности претензий. Обязательно проставление даты оформления и подписи заявителя.
Автор:
Дарья Баранова