1. Главная
  2. Блог
  3. Жилищное право
  4. Незаконная перепланировка квартир и помещений

Незаконная перепланировка квартир и помещений

Что такое незаконная перепланировка, какие проблемы она может доставить владельцу недвижимости, как избежать неприятных ситуаций при ремонте, продаже и покупке квартиры. Все эти вопросы рассмотрим в статье.


Оглавление:

1. Как легализовать нелегальную перестройку

2. Чем чревата нелегальная реконструкция помещений.

3. Незаконная перепланировка – результат при затрагивании несущих конструкций

4. Последствия перепланировки помещений без разрешения

5. Правила, которыми стоит руководствоваться при выполнении ремонтных работ в жилом строении

6. Проведение ремонта нежилого помещения в нежилом строении

7. Что представляет собой разрешение

8. Виды работ, подлежащих согласованию

9. Необходимые документы

10. Выявление незаконных изменений интерьера

11. Как узаконить изменения планировки?

12. Трудности при оформлении сделки покупки

13. Продажа помещений с нелегальной реконструкцией

14. Что нельзя делать при ремонте

15. Образцы нелегальных перестроек объектов недвижимости

16. Подводим итоги


Согласно определению Российского Жилищного кодекса – это преобразование интерьера помещений, требующее фиксированных изменений в техническом паспорте.

Однако есть типы ремонтных работ, которые не нуждаются в согласовании с БТИ:

√  Обновление внутренней отделки комнат;

√  Установка новой сантехники;

√  Монтаж компрессора для кондиционера, установка наружных антенн;

√  Монтаж новых батарей отопления;

√  Замена кухонных плит;

  Установка или демонтаж ненесущих перегородок.

Нелегальная перепланировка подразумевает игнорирование законодательных актов, санитарных норм и правил противопожарной безопасности при выполнении реконструкции или планировании работ по перестройке. Вследствие чего, возможность получить согласование отсутствует.

При самовольной перепланировке строительные работы осуществляются без наличия необходимых разрешительных документов, но производятся без нарушений основных требований. Данная перепланировка не нарушает санитарно-гигиенические, правовые и строительные нормы.



Как легализовать нелегальную перестройку

Из написанного ранее толкования незаконной перепланировки, становится ясно, что согласование невозможно. Возможны спорные ситуации, при которых, с наименьшими потерями, случается повернуть закон в нужную сторону.

Произведенную без игнорирования законодательства, самовольную перестройку, можно легализовать


Незаконная перепланировка жилой или другой недвижимости, осуществленная с нарушением закона, влечет за собой ответственность.

В случае выполнения нелегитимной перепланировки и отсутствии возможности ее узаконивания, вам будет необходимо вновь произвести все ремонтные работы, соблюдая нормы. Во избежание неприятной ситуации рекомендуется до начала ремонта согласовать будущие работы. Ответственность за проведение незаконных ремонтных работ полностью возлагается на владельца недвижимости.



Чем чревата нелегальная реконструкция помещений.

При выявлении фактов проведения незаконных реконструкций в помещениях многоэтажного дома, владелец недвижимости будет наказан. Наказание предусматривает взыскание штрафа. В Москве сумма штрафа составляет для физических лиц от 2000 до 2500 рублей. Для юридических лиц от 300 до 350 000 рублей, Размер денежного наказания для физических лиц по регионам, согласно Кодексу об административных нарушениях РФ, составляет сумму, аналогичную сумме штрафа для граждан Москвы.

Владельцу недвижимости с нелегальной реконструкцией, выдается распоряжение вернуть помещению первоначальный вид на участке работ, где был нарушен закон. Проще говоря, помещению надо будет вернуть исходное состояние в строго обозначенное время.

Если перепланировка не была легализована, то владельца жилья ждет штраф

Если перепланировка не была легализована, то владельца жилья ждет штраф


В случае если владелец отказывается вернуть внешний вид помещению, штраф будет наложен повторно.

При игнорировании предписаний, недвижимость может быть продана на торгах.

В Москве все вопросы по поводу несанкционированной перестройки решают в жилищной инспекции. В прочих регионах России этим занимается соответствующий чиновник органов местной власти.

Жилищная комиссия или суд могут привлечь к ответственности недобросовестного владельца недвижимости.



Незаконная перепланировка – результат при затрагивании несущих конструкций

Прежде чем начать серьезную реконструкцию помещения, которая предусматривает затрагивание несущих конструкций, вы должны знать, к каким последствиям это может привести.



Последствия перепланировки помещений без разрешения

В случае осуществления перепланировки без нарушения действующего законодательства, положение дел немного легче. Наказание за перепланировку, осуществленную без позволения (несогласованная), но без отступления от действующих правовых и строительных норм, предусматривается в виде наложения штрафа. Суммы штрафа указаны выше.

Также владелец помещения получает распоряжение о необходимости согласования реформы. Согласно нормам, несогласованную перепланировку, можно согласовать согласно п.18 приложения 1508 го постановления правительства Москвы. В Московской области органы местного самоуправления не могут согласовывать перепланировку Легализацию можно сделать в суде согласно п.4 ст.29 ЖК РФ.


Как правило, провести реконструкцию квартиры или нежилого помещения своими силами, выполняя все правила, практически невозможно. Так происходит потому, что в России предусмотрено множество запрещающих нормативных актов и строительных норм, которые препятствуют осуществлению перепланировки.

В случае выполнения перепланировки без выявленных нарушений, для ее легализации жилищные инспекции многих регионов требуют план БТИ на помещение с указанием выполненных работ (красные линии). Получается, что о перепланировке надо заявить в органах технического учета еще до получения официального разрешения. При данных условиях следует обладать полной уверенностью в легитимности самовольной перестройки. Дать гарантию для такой уверенности не могут и опытные специалисты. Спорные с точки зрения закона варианты реформы, могут быть истолкованы как в положительную, так и в отрицательную сторону.


Может выйти казусная ситуация, когда легализовать сделанные изменения не получилось, но в планах БТИ они уже есть и вернуть их назад нелегко. Жилищная инспекция может не требовать наличия планов БТИ в красных линиях на будущую реформу; но чиновник, при визите на объект перестройки, в любом случае, при осмотре обнаружит несоблюдение закона. Результатом будет выписанное предписание вернуть всему первоначальный вид.

Важно знать, что, если подать в Жилищную комиссию документы на легализацию уже законченной реконструкции, они будут рассматриваться около трех месяцев. Документы на узаконивание перепланировки, которая планируется, рассматриваются на протяжении месяца. Чтобы избежать неприятных моментов во время перепланировки жилых и нежилых помещений, следует проводить консультации со специалистами и согласовывать предстоящие ремонтные работы до их начала.



Правила, которыми стоит руководствоваться при выполнении ремонтных работ в жилом строении

В случае если ремонтные работы предусматривают захват несущих конструкций здания, проект перепланировки должен быть дополнен техническим заключением о безопасности проводимых работ. Заключение выдает организация, которая разработала проект дома. Если несущие конструкции не затрагиваются, проект может сделать любая организация, имеющая допуск СРО (саморегулируемая организация) для выполнения проектной документации.

Вход в помещение со стороны улицы должен иметь тамбур или тепловой занавес. Если в помещение предполагается попадание групп людей с ограниченной подвижностью, вход должен быть оборудован пандусом. Высота и угол наклона пандуса должны соответствовать размерам, указанным в документе «Общественные здания и сооружения». Обязательно наличие поручней.

При ремонте жилья следует ознакомиться с правилами его выполнения

При ремонте жилья следует ознакомиться с правилами его выполнения


Возможность согласовать перестройку отсутствует, если предполагается искажение архитектурного вида или цветовых решений строения.

Если нежилое помещение пристроено к жилому зданию, и в ходе реконструкции возможно затрагивание имущества, принадлежащего жилому строению, необходимо организовать собрание собственников. Более половины жильцов должны дать свое согласие на будущую перестройку. При проведении работ в пристроенной части, организовывать собрание нет необходимости.



Проведение ремонта нежилого помещения в нежилом строении

Для данных видов работ не имеется строго определенных правил. Строительные работы производятся соответственно проекту, выполненному проектными конторами с допуском СРО. В конце перестройки, техник бюро технической инвентаризации составляет план, внося в него осуществленные изменения. Если планируется пристройка или антресоль – это реконструкция, и техник может потребовать разрешение.



Что представляет собой разрешение

Разрешение – это основная бумага в пакете документов для перепланировки, подтверждающая законность ваших действий. Имеет четко определенную форму, обязательно наличие голограммы, печати и подписи начальника жилищной инспекции.

Недобросовестные посредники при оформлении разрешающих документов для перепланировки жилой и нежилой недвижимости часто выдают клиентам фиктивные разрешения (при возникновении ситуации, когда согласование невозможно). При ремонте нежилого помещения, находящегося в отдельно стоящем нежилом доме, выдать разрешение может БТИ (если есть все согласования и проект).



Виды работ, подлежащих согласованию

Ремонтные работы, следствием которых будет изменение конструкции любых перегородок, перемена местоположения сантехники и газовых приборов, подлежат согласованию в обязательном порядке. Стоит заметить, что 80% выполняемых ремонтов нуждаются в согласовании.

Большая часть управляющих компаний в новых строениях не разрешают владельцам недвижимости начать процесс ремонта без соответствующих документов.



Необходимые документы

1.   Заявление. Если владельцев несколько, должны написать все. В случае отсутствия одного из собственников, обязательно наличие доверенности.

2.   Оригинал выписки из единого государственного реестра недвижимости или свидетельство о государственной регистрации права.

3.   Технический паспорт квартиры.

4.   Документ БТИ, в котором отображены следующие данные: этажность недвижимости, площадь в квадратных метрах, высота потолков и дверных проемов, кадастровый номер, назначение объекта.

5.   Заключение о состоянии строительных конструкций, выдаваемое автором строения.

Другие документы, исходя из каждого конкретного случая. Все варианты рассмотреть в одной статье нет возможности.


Все бумаги направляются, в первую очередь, в Многофункциональный центр, далее в жилищную инспекцию. Срок рассмотрения документов не более чем полтора месяца. Полученные документы имеют срок действия один год. При необходимости можно продлить, подав соответствующее заявление. По окончанию ремонтных работ на объект должен выйти инспектор жилищной инспекции, он делает сверку и оформляет акт о завершении работ.

Если работы выполнены без нарушений и соответствуют всем нормам, выдается акт в 4 экземплярах. Один направляется в БТИ, где составляется новый план помещения. Если в результате выполненных работ изменилась общая площадь, в дополнение можно заменить свидетельство о собственности.



Выявление незаконных изменений интерьера

Сделанная, несогласованно в соответствующих органах, самочинная реорганизация жилых или нежилых помещений обнаруживается в следующих случаях:

√  Заявления от собственников соседних квартир с жалобами на нарушения;

√  Аварийные ситуации при эксплуатации внутридомовых сетей;

√  Жалоба управляющей компании на незаконные действия собственника жилья;

√  Обход квартир контролерами коммунальных служб для снятия показаний приборов учета;

√  Визит служащего БТИ для составления плана квартиры;

√  Подготовка к оформлению сделок купли-продажи;

√  Незапланированный осмотр жилищной инспекцией нежилых помещений.


Если только осуществленная нелегальная реформа не обнаружена соответствующей организацией и не обозначена в схемах бюро технической инвентаризации, есть возможность повернуть вспять, избежав строгого предписания. При отсутствии нарушений законодательства, перепланировку можно согласовать, как предполагаемую.

Таким образом, получится экономия финансов плюс отсутствие перепланировки в планах бюро технической экспертизы. При развитии данной ситуации, есть возможность, уклониться от денежного наказания.



Как узаконить изменения планировки?

Если перед вами стоит цель легализовать незаконную перестройку — ремонт, произведенный, игнорируя законодательство, то достичь ее не получится. Не тратьте свое время и никуда не обращайтесь, чтобы избежать получения сведений соответствующими органами.

При узаконивании самовольной перепланировки, осуществленной согласно нормам и законам, оптимальным вариантом будет обращение в жилищную комиссию или в суд. Прежде чем выполнить эти задачи, обязательно проконсультируйтесь со специалистами по поводу сделанной перестройки, во избежание разногласий с законом и строительными нормами. Специалисты помогут собрать необходимые документы и написать исковое заявление.


Мало кому из жильцов многоэтажного дома нравятся шумные ремонты, проводимые соседями. Возникает вопрос, в какие органы надо обращаться с жалобой? Жилищная комиссия принимает претензии от жителей Москвы. Если помещение расположено в других регионах, жаловаться надо в местные административные органы.

Необходимо написать жалобу на имя начальника жилищной инспекции округа, в котором находится строение, где осуществляется незаконный ремонт. Форма написания заявления произвольная. Оформляется на листе бумаги формата А- 4. Обязательно указать паспортные данные, адрес регистрации заявителя. Следует написать, кто и где делает реконструкцию,

Если, по вашему мнению, действия соседей привели к ухудшению состояния вашей квартиры, укажите, каким образом это проявилось. Претензии, направленные в полицию и управляющую компанию, не принесут результата. Единственное, чем могут помочь эти органы — это написать запрос в жилищную инспекцию, исходя из вашей жалобы. Инспекция поможет добиться справедливости. Она обладает возможностью применить меры административного воздействия к нарушителю. 


Если уверенность в том, что соседи сделали незаконную перепланировку, отсутствует вы, все равно, можете пожаловаться. Возможно, обратиться в контролирующие органы, с просьбой проверить данное помещение с целью выявления несанкционированной перестройки. На основании жалобы, недвижимость обязательно будет проверена инспектором. Результаты осмотра он изложит в отчете. В случае, создания владельцем помещения препятствий, для осмотра объекта; инспектор имеет право требовать судебного решения, которое обяжет владельца допустить инспектора на объект.



Трудности при оформлении сделки покупки

Собственник недвижимости несет ответственность за осуществленную незаконную перепланировку. Люди, занимавшиеся дизайном и ремонтом квартиры, ответственность не несут. Исходя из этого, можно сказать, что, приобретая помещение с нелегальной перепланировкой, в будущем, вы берете на себя всю ответственность. Несмотря на срок давности перемен в интерьере и отсутствие сведений о произведенной реформе у настоящего владельца, он несет ответственность за перемены, которые не были узаконены.

До покупки недвижимости следует обязательно взять план бюро технической инвентаризации на жилье. В нем обязательно наличие только черных линий, и должен отсутствовать штамп о несогласованных переменах. Потом следует проверить соответствие плана действительности. Наличие несовпадений говорит о проведенной перепланировке.

Прежде чем приобрести недвижимость, в которой осуществились несогласованные перемены, необходимо задать вопросы специалистам по поводу законности приобретения, получится ли узаконить перестройку в будущем, и сколько это будет стоить. Следует знать возможные последствия.


Покупая квартиру с нелегальной перестройкой, вы можете быть неприятно удивлены. Зачастую к нам приходят владельцы помещений с нелегальной реформой, которые при покупке жилья не провели тщательную проверку всех бумаг. В этой ситуации им приходится нести ответственность.



Продажа помещений с нелегальной реконструкцией

Рассмотрим ситуацию с противоположной стороны. Продажа недвижимости с несанкционированной перепланировкой процесс сложный. Надо подыскать покупателя, готового купить помещение с нелегальной перестройкой и быть ответственным за перепланировку. Большинство покупателей не соглашаются. Многие хотят иметь скидку, покупая помещение, для оплаты услуг по легализации. При наличии у покупателя ипотечных денег, сделка не состоится, кредиторам не нравятся такие сделки. Продать квартиру покупателю с прямыми деньгами намного проще.



Что нельзя делать при ремонте:

 Около 80% ремонтных работ требуют предварительного согласования

Около 80% ремонтных работ требуют предварительного согласования


√  Смена места расположения коммуникаций, монтаж стен, размещение несанкционированных проемов, что приводит к нарушению использования недвижимости;

√  Совмещение помещений, расположенных рядом или демонтаж стен, что нарушает использование жилой площади по назначению;

√  Осуществление перестройки с нарушением границ недвижимости, находящейся в государственной собственности;

√  Нарушение технических характеристик дома, что повлекло за собой внутренние разрушения и разрушение фасада;

√  Установка корректирующих устройств на приборы учета потребляемых коммунальных услуг;

√  Расположение вентиляции в неположенном месте;

√  Увеличение максимально разрешенной нагрузки на несущие конструкции здания за счет несанкционированной замены перегородок и наличие тяжеловесного оборудования;

√  Вынос батарей отопления в непредназначенные места;

√  Осуществление подогрева пола за счет централизованного отопления;

√  Устройство углублений в стенах;

√  Размещение электропроводки с нарушениями;

√  Надстройки выше второго этажа;

√  Работы по ремонту в строениях, признанных аварийными;

√  Переоборудование чердачного помещения;

√  Отсутствие двери между кухней и жилыми комнатами;

√  Увеличение внутреннего пространства за счет лоджий и балконов;

√  Постройка стеклянных навесов на крышах, влекущее за собой увеличение высоты дома;

√  Размещение различного типа окон на крыше, в результате чего произошла перемена угла наклона кровли.


Выполнение ремонта, независимо от типа помещения, не может нарушать правила СНиПов, СаНПиНов и законодательные нормы. Иначе выполненные работы не получат легализации. Наиболее часто встречающиеся ошибки, влекущие к признанию реконструкции недвижимости нелегальной, ниже отмечены соответствующие пункты нормативных документов:

√  Увеличение занимаемой площади или расположение санузлов, прачечных над кухней и жилыми помещениями (п.3.8 СаНПиНа 2.1.2.2645-10; п.9.25 СП 54.13330.2016);

√  Размещение или увеличение занимаемой площади кухонного помещения под мокрыми зонами, принадлежащими соседям, живущим на верхнем этаже (п.3.8 СаНПиНа 2.1.2.2645-10; п.925 СП 54.13330.2016);

√  Размещение кухонного помещения сверху жилых комнат (п.22 постановления правительства РФ от 28.01.2006 No47);

√  Устройство комнат, предназначенных для жилья, внизу мокрых зон, принадлежащих людям, живущим на верхнем этаже (п.3.8 СаНПиНа 2.1.2.2645-10; п.9.25СП 5413330.2016).

Для несогласованной реконструкции объектов недвижимости такими факторами являются:

√  Отсутствие или несоответствие тамбура определенным размерам – глубина менее 1,2 м., Ширина должна быть равна ширине входной двери плюс 0,3м. со стороны входа (п.3.23 СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»);

√  Неверный угол наклона пандуса, лестничных маршей (п.5.6 СНиП 31-06-2009);

√  Отсутствие дополнительного пожарного выхода (СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»).


Множество требований, предъявляемых к нежилым помещениям, перечислить в одной статье невозможно. За выполнение несут ответственность проектировщики.

Имеются менее значимые требования, невыполнение которых можно скрыть или переиграть. К таким требованиям относится: совмещение кухонной и бытовой канализации в одном стояке, отсутствие гидроизоляции и шумоизоляции, совмещение кухонной вентиляции с вентиляцией санузла и т.д.

Есть некоторое количество ограничений в законодательных документах, которые указаны не явно, но создают проблемы при легализации. Как пример можно привести создание проемов различного предназначения в несущей стене в запрещенном месте.



Образцы нелегальных перестроек объектов недвижимости

Несанкционированная перестройка помещения, находящегося в Москве, отмечается на схемах БТИ линиями красного цвета. Кроме того, сбоку ставится пометка о наличии в квартире несогласованной реформы. В отдельных регионах проделанные ремонтные работы отмечают линиями черного цвета. Если техник бюро технической инвентаризации на ремонтный объект не выходил, перепланировка может остаться не отмеченной в плане БТИ.


Переустройства помещений, неподлежащие легализации

Если при несанкционированной перепланировке квартиры имеются данные нарушения:

√  Площадь совмещенного санузла увеличена за счет кухни;

√  Кухня с газовыми приборами объединена с жилыми комнатами;

  Видно нарушение норм пожарной безопасности и ухудшение условий жилья соседей снизу.

Такой ремонт чреват последствиями. Надо будет вернуть исходные размеры для санузла и отделить кухню от жилых комнат.


Самовольная перестройка жилья

Эта перестройка сделана в новом доме. Осуществлено увеличение площади ванной комнаты в ущерб жилому помещению. В этом случае ничем помочь невозможно, придется вернуть первоначальную планировку.


Переустройство без согласования

В ходе выполнения ремонта был разрушен участок наружной несущей стены. Результатом такой масштабной перестройки стал заказ дорогостоящего проекта усиления у архитектора здания. Плюс сложные ремонтные работы.


Самовольная перепланировка

В этом случае главным несоблюдением норм и правил является размещение ванной комнаты в границах жилой зоны. Результаты могут быть весьма печальны.


Нелегальное переустройство нежилого помещения

При осуществлении этих ремонтных работ, строители разрушили диафрагмы жесткости строения. Отвечал владелец. Диафрагмы восстановили согласно специально разработанному проекту.


Несогласованное переустройство нежилой недвижимости

Размещение трех отверстий в несущих стенах с недостаточным отступом от ограждающих конструкций. Такое грубое нарушение может привести к обрушению дома.


Подводим итоги

Принимать решение о целесообразности наличия всех необходимых разрешительных документов должен собственник недвижимости. Начиная ремонтные работы, лучше обезопасить себя от возможных проблем с законом и соседями.

Важно помнить, что результатом несоблюдения существующих правил, может быть денежное наказание и предписание вернуть объекту первоначальный вид. Если несанкционированные изменения в помещении произвел не собственник, а наниматель, с ним разрывают договор. Всю ответственность несет собственник.

Хотим надеяться, что владея данной информацией, вы избежите ошибок при проведении перепланировки помещений и не столкнетесь с дополнительными проблемами.





Андрей Иванов    

                 Автор:

                 Андрей Иванов 

 

8 961-169-3000
с 9-00 до 20-00