1. Главная
  2. Блог
  3. Жилищное право
  4. Выселение собственника по закону: возможно ли это, и в каких случаях

Выселение собственника по закону: возможно ли это, и в каких случаях


Оглавление:


1. Возможно ли выселение собственника из его жилья

2. Возможные причины законного выселения

3. На каких законных основаниях это может произойти: разбираем основания для выселения

4. За какие задолженности можно выселить собственника объекта недвижимости

5. Что делать, если владелец жилья систематически нарушает права других жильцов

6. Как происходит выселение: алгоритм действия

7. Образец искового заявления о выселении собственника жилплощади

8. Пакет документов, нужный для обращения

9. Как долго рассматривается заявление?

10. Квартира куплена. Как выселить бывшего собственника из нее

11. Прежний владелец квартиры не съезжает. Что делать?

12. Исковое заявление о выселении

13. Как долго длится и сколько стоит

14. Собственник доли в квартире: как можно его выселить из занимаемой жилплощади


По закону нашей страны все люди наделены правом владения и пользования жилой площадью. Это право отражено в Конституции, а именно в статье 40. В тех случаях, когда физическое лицо является собственником жилого помещения, он имеет возможность использовать свою недвижимость так, как ему заблагорассудится. Собственнику присущи права владения, пользования и распоряжения. К основным операциям, которые владелец жилого помещения имеет право производить с ним, то есть распоряжаться относятся:

1.    Продажа имущества.

2.    Дарение жилого помещения другому лицу.

3.    Сдача жилого помещения в аренду.

4.    Передача права собственности по наследству.


Но факт владения имуществом не означает вседозволенность. Есть определенные ограничения, которые распространяются даже на собственников. Производить нелегальную перепланировку, использовать жилплощадь не для проживания (например, размещать в нем магазин или производственный цех), шуметь и регулярно нарушать распорядок жизни соседей — это по-прежнему поведение жильца или собственника, которое не “покрывается” правом владения недвижимости, т.к. данными действиями могут быть нарушены права иных лиц.

Для выселения собственника из жилья необходимо наличие особых обстоятельств

Для выселения собственника из жилья необходимо наличие особых обстоятельств



 

Возможно ли выселение собственника из его жилья

Приобретая или получая недвижимость в собственность, физическое лицо получает права на него: право владеть им, проживать там и распоряжаться им. Права собственника жилого помещения прописаны в российском законодательстве. Вот главные положения:

√  Государством защищается любая форма частной собственности, в том число и владение жилым помещением/помещениями.

√  Лишиться собственности без судебного разбирательства человек не может.

   Если собственник не имеет альтернативного жилья, выселять его из помещения, находящегося в его собственности, нельзя.

Таким образом, можно увидеть, что выселение действительно возможно согласно закону, но следует найти для этой меры веские обоснования.



Возможные причины законного выселения

Такое может произойти по-разному: добровольно или в принудительном порядке. К основным причинам выселения хозяина жилья относят следующие:

Когда сам собственник передает (продает, передаривает, оставляет в наследство) жилое помещение и не имеет претензий к другому лицу, вступающему в право собственности. Он не оспаривает факта передачи жилого помещения.

Если по решению суда требуется выселение владельца жилой собственности, это может произойти в принудительном порядке. Владелец жилой площади выселяется, но ему предоставляется альтернативное жилье. Такое бывает в ситуациях, когда земля, находящаяся под квартирой или домой собственника, нужна органам самоуправления. В таких случаях владелец получит компенсацию. Выселенному владельцу могут временно выдать жилье из маневренного фонда. Например, в таких ситуациях, когда собственника выселяют из-за неоплаченных задолженностей по ипотечному кредиту по решению суда. Владелец жилья выселяется с обязательной денежной компенсацией. Это бывает в таких ситуациях, когда недвижимость (комнату, квартиру, дом или часть дома) продают во время торгов.

 

Выселить без материальной компенсации по закону невозможно: российская судебная практика таких прецедентов не знает. Это касается даже сложных юридических ситуаций, когда владелец жилого помещения нарушает все возможные условия или имеет большую задолженность (по ипотечному кредиту, например, или по оплате коммунальных услуг).



На каких законных основаниях это может произойти: разбираем основания для выселения

По закону выселить хозяина можно по причине различных нарушений и разных обстоятельств. Ниже приведем ситуации, на основании которых владельца жилого помещения можно лишить недвижимости и выселить даже из единственного жилья.

Владелец жилого помещения использует свою собственность не по прямому назначению. Часто возникают ситуации, когда собственник, в целях экономии или в рамках мошеннических схем ухода от налогов, превращает жилое помещение в магазин, офис, склад или даже производственный цех. Это прямое нарушение Гражданского кодекса.

1.    Эксплуатация жилого помещения, которая напрямую нарушает права и комфорт соседей, а также создает угрозу их безопасности и здоровью. Это могут быть антисанитарные условия, созданные в жилом помещении, большое количество домашних питомцев, тараканы и т.д. Сами по себе причины вполне устранимы, но, если собственник регулярно нарушает покой соседей и не предпринимает мер по устранению этих причин, его можно выселить судебным решением.


2.    Незаконная перепланировка. Незаконными считаются те ремонтные работы, которые были произведены собственником без уведомления органов местного самоуправления и без их соответствующего разрешения. Если такая перепланировка повлекла за собой разрушение или повреждение несущих конструкций, инженерных коммуникационных систем, это может создать угрозу всему многоквартирному дому. Незаконная перепланировка создает угрозу аварийной ситуации.


3.    Владелец жилого помещения длительное время не оплачивает задолженности по коммунальным услугам без каких-либо веских поводов. Выселить хозяина квартиры можно по закону при условии наличия другого жилья. В том случае, если жилплощадь является единственной, то человек не может быть выгнан из помещения. По гражданскому кодексу владельца-должника необходимо призвать к ответственности с помощью других административных мер.


4.    Если собственник жилья передает права на владение собственностью другому физическому лицу. Это может произойти в рамках продажи объекта недвижимости, при обмене жилой площади на другую или в процессе дарения жилья другому гражданину. После заключения договора, проведения сделки по передаче права на владение жилья уже бывший собственник жилья лишается права проживания и должен покинуть жилую площадь. Исключение составляет, если в юридической договоренности предусмотрены какие-то специальные условия, позволяющие бывшему владельцу объекта недвижимости остаться в жилье.


5.    Если объект недвижимости находится на земельном участке, который требуется изъять для нужд муниципалитета. В этой ситуации муниципальные власти обязаны компенсировать собственнику жилья стоимость жилой площади, либо обязаны предоставить альтернативный вариант - другую жилплощадь для проживания. В случае, если жилая площадь находится в аварийном здании, подлежащем сносу. Здесь также применяется “правило альтернативы”: собственник объекта недвижимости получает эквивалент жилой площади в виде денежной суммы, либо собственник получает альтернативное жилое помещение.


6.    Если владелец жилплощади нарушает права соседей и общепринятые правила соседства. Например, длительное время создает для других жильцов многоквартирного дома невыносимые условия, которые снижают качество их жизни. Если жильцы обращались к владельцу жилья, а потом к участковому полицейскому, но это не возымело положительного результата, значит, соседи собственника-нарушителя могут подать на него в суд и решить ситуацию в судебном порядке.


Ситуации, которые перечислены выше, подразумевают выселение собственника объекта недвижимости с обязательной компенсацией (соответствующей денежной выплатой или предоставлением альтернативного жилья).


В тех случаях, когда собственника выселяют из квартиры или дома, за которые не погашен ипотечный кредит, такая компенсация не подразумевается. Это происходит потому, что недвижимость, за которую нужно вносить ипотечные платежи, до момента полного погашения этих платежей находится в собственности у банковского организации (или другого кредитного учреждения). Если ежемесячные банковские платежи перестают вноситься регулярно, и образовалась большая задолженность, банк вправе подать на неплательщика в суд и в судебном порядке выселить его из недвижимости.


Если судебное решение было вынесено в пользу банковской организации, то выселение должника происходит без предоставления альтернативной жилплощади. Однако кредитная организация обязана вернуть ему ту денежную сумму, которую он уже выплатил (не учитывая сумму процентов).


В отдельных ситуациях банк может пойти навстречу должнику и предоставить ему альтернативное жилое помещение - при условии, что оно будет меньшей площади и при соответствующем пересчете суммы задолженности.



За какие задолженности можно выселить собственника объекта недвижимости

Задолженности за оплату коммунальных услуг требуют судебного иска к владельцу жилого помещения. Однако даже при серьезной сумме задолженности выселить собственника жилья невозможно на законных основаниях. Конечно, это не означает, что владельцу можно не погашать долги за коммунальное обслуживание, но, однако выселить из жилья за такие долги не могут.

 

Компания, оказывающая жильцам услуги по ЖКХ, имеет возможность подать судебный иск против собственника-должника, направленный на принудительное погашение (взыскание) суммы долга.

 

Если собственник жилья имеет задолженности по коммунальным услугам — это основание для его выселения из жилья

Если собственник жилья имеет задолженности по коммунальным услугам — это основание для его выселения из жилья




Что делать, если владелец жилья систематически нарушает права других жильцов

При систематическом нарушении прав других собственников соседнего жилья (например, жильцов соседних квартир в многоквартирном доме) владелец жилплощади должен нести за это административную ответственность. По закону возможно выселение по судебному решению, если у собственника есть альтернативное жилье. Но, как правило, до фактического выселения дело доходит редко: чаще всего собственник жилья, нарушающий права своих соседей, получает взыскания, штрафные санкции и другие административные меры воздействия.


Рассмотри на примере из жизни. Гражданка Верина прямо в собственной квартире открыла бизнес-студию современного танца. Остальные жители были против такого соседства: с утра до позднего вечера из квартиры звучала громкая музыка, постоянно на лестничной клетке находились посетители студии, на площадке курили, после себя люди гости оставляли окурки и другой мусор.

 

Жильцы из соседних квартир многократно просили гражданку Верину не устраивать шумных мероприятий и прекратить подобные сборища. Проблемная соседка не реагировала на просьбы, игнорировала соседей, заявляя в ответ, что это ее собственность и она “что хочет там, то и делает”.


Соседи перешли к следующему шагу: они обратились в жилищную инспекцию, присовокупив к заявлению доказательства шумного поведения. Соседями были зафиксированы факты многочисленных, неоднократных нарушений. Жильцы составили коллективный иск с требованием выселить наглую соседку. Однако удовлетворить коллективный иск суд не мог: у Вериной не было альтернативного жилья. Ей предписали прекратить нарушать порядок проживания и использовать жилое помещение не по прямому назначению.



Как происходит выселение: алгоритм действия

Если все-таки в судебном порядке было решено выселить владельца жилого помещения, то рассмотрим, как это должно происходить. Алгоритм выселения бывает такой:

 

Выселение собственника может происходить по коллективной жалобе соседей в УК

Выселение собственника может происходить по коллективной жалобе соседей в УК

Для начала те жильцы, которые недовольны действиями соседа-нарушителя, должны провести собрание. На собрании они определяются с дальнейшими действиями по отношению к нарушителю, а также выбирают официального представителя, который будет общаться с официальными исполнительными органами от лица всех соседей.

 

После собрания официальный представитель должен посетить участкового полицейского (или прийти в участок полиции), чтобы направить просьбу о проверке жильца на предмет нарушений и зафиксировать эти нарушения в протоколе.
После визита в полицию представитель получает протокол о нарушении, а также собирает аудио- и видеодоказательства нарушений, акты жилищной комиссии и другие документы.


Жильцы должны составить жалобы в управляющую компанию (или жилищно-эксплуатационную контору).

 

Получив коллективную жалобу, управляющая компания (или ЖЭУ) должна уведомить нарушителя, что поступило заявление о нарушениях и их необходимо устранить.

 

Если собственник жилплощади игнорирует уведомления УК/ЖЭУ, то в суд направляется обращение - коллективный иск о выселении. Это может быть как иск жильцов, так и иск официальных органов местного самоуправления.

 

Далее проходят судебные слушания по возбужденному делу. Пострадавшие жильцы могут участвовать самостоятельно или привлекать адвокатов и официального представителя, выбранного на коллективном сообщении.

 

Суд должен принять решение после того, как рассмотрит материалы дела. Решение может быть принято об обязательстве устранения нарушений либо о выселении, в зависимости от материалов дела.



Образец искового заявления о выселении собственника жилплощади

Чтобы составить коллективно исковое заявление, надо соблюсти все правила и требования к иску. Он должен быть составлен юридически грамотным языком. Заявление не должно содержать грамматических, юридических ошибок. В иске не должно содержаться никаких оскорблений.

 

Исковое заявление содержит, как правило, следующую информацию.

1.    О месте, куда подается иск.

2.    Название и реквизиты суда.

3.    О том, на кого подается иск и от кого.

4.    Сведения, контактные данные истца, официальных представителей истца, ответчика.

5.    Предоставить описание ситуации.

6.    На каких основаниях истец (или истцы) подают в суд на ответчика.

7.    Описать подробно нарушения ответчика: как это было, сколько раз и так далее.

8.    Приложить доказательства, которые должны подтверждать нарушения со стороны ответчика. К ним относятся протоколы, составляемые полицией, письменные свидетельские показания. В последнем случае показания должны подтверждаться лично в суде.

9.    Информация о попытках урегулировать дело до начала судебного разбирательства. Это могут быть копии взысканий, требований, уведомления, приходящих на адрес ответчика, о недопустимости его поведения.

10.  Требование, которое должен озвучить истец. Например, выселение собственника жилой площади. В иске необходимо ссылаться на статьи законов, которые касаются этой ситуации. Приложить документы, пронумеровать список. Поставить дату и подпись.


Во время подачи искового заявления от соседей должна соблюдаться подсудность. Заявление нужно подавать в районный суд, относящийся к месту жительства ответчика. Истцом зачастую может выступить представитель органов местного самоуправления, но также истцами могут выступить сами недовольные соседи, чьи права многократно нарушались.



Пакет документов, нужный для обращения

К исковому заявлению необходимо приложить пакет бумаг. К ним относятся:

1.    Не менее трех экземпляров искового заявления как минимум, или - по количеству сторон, участвующих в судебном процессе.

2.    Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины (оплачивается в размере 300 руб.)

3.    Документ, удостоверяющий личность истца.

4.    Бумаги, подтверждающие многочисленные нарушения собственника жилой площади. Это также могут быть аудио-, видеоматериалы, протоколы полиции.

5.    Копии письменных уведомлений, которые истцы посылали ответчику, уведомляя о недопустимости его поведения.

6.    Бумага, подтверждающая регистрацию истца. Этот документ должен подтвердить, что заявитель имеет право на предъявление претензий.


Пакет документов подается копиями. Только справка об уплате госпошлины подается в оригинальном виде.



Как долго рассматривается заявление?

Выселение нарушителя может занять от двух и более месяцев. Однако если ответчик подаст встречный иск, то судебный процесс может затянуться. Либо ответчик подаст апелляцию после вынесения судебного решения. Государственная пошлина не превышает 300 рублей, поскольку исковое заявление не является имущественным. За каждое дополнительное требование или ходатайство, размер госпошлины будет увеличиваться еще на 300 рублей.



Квартира куплена. Как выселить бывшего собственника из нее

Выселиться из занимаемой жилплощади собственник должен в той ситуации, когда он заключает договор купли-продажи. После продажи жилья он должен покинуть свою бывшую собственность (кроме тех случаев, когда в договоре оговорено иное условие). Но не всегда выселение бывшего владельца объекта недвижимости происходит в тех сроках, которые оговорены в договоре купли-продажи. Если экс-владелец жилплощади не торопится съезжать из занимаемой площади, то можно прибегнуть к принудительному выселению.

 

Рассмотрим пример из жизни. Гражданка Войковская продала свою квартиру Володиной. Володина договорилась с бывшей собственницей жилой площади, что та в течение месяца решит все свои проблемы и ситуацию с переездом из занимаемого жилья.

 

Однако, когда срок подошел к концу, Войковская все еще не была готова съезжать из квартиры. Так, этот срок растянулся до трех месяцев, а экс-собственница жилья каждый раз откладывала свое выселение, объясняя, что новая квартира пока не подготовлена.

 

Тогда Володина отправила Войковской письменной уведомление с требованием о выселении по почте - заказным письмом. Володина обратилась с исковым заявлением в суд, чтобы решить проблемную ситуацию. К заявлению о выселении она приложила договор купли-продажи квартиры. В договоре ясно значился пункт, по которому бывшая собственница в течение одного месяца должна была урегулировать свои проблемные ситуации и покинуть занимаемую жилплощадь.

 

Суд, рассмотрев все приложенные к заявлению материалы, удовлетворил полностью требования новой владелицы квартиры. По судебному решению Войковская должна была в течение одной недели покинуть квартиру, а ключи от объекта недвижимости передать новой собственнице.



Прежний владелец квартиры не съезжает. Что делать?

Есть небольшая юридическая инструкция - что делать, если бывший владелец объекта недвижимости не торопиться съезжать из жилплощади. В этом случае нужно предпринять несколько шагов:

1.    Послать письменное уведомление бывшему собственнику о том, что тому необходимо покинуть занимаемое помещение. Уведомление можно выслать по почте заказным письмом, с уведомлением, либо передать его из рук в руки при двух свидетелях.

2.    Если уведомление было проигнорировано бывшим владельцем, то можно приступить к составлению искового заявления и сбору необходимых доказательств и материалов, которые можно будет присовокупить к иску.

3.    Передать коллективное исковое заявление в районный суд, который должен соответствовать месту проживания ответчика.

4.    Далее являться в суд на все судебные заседания.

5.    Дождаться рассмотрения материалов дела и вынесения судебного решения. Дождаться вступления в законную силу судебного решения о выселении ответчика.

6.    Получить на руки соответствующие документы о выселении.

7.    Передать исполнительный лист судебным приставам.

8.    Оформить заявление, подтверждающее открытие исполнительного производства.

 

Выселение собственника может происходить по коллективной жалобе соседей в УК

Есть случаи, когда после продажи жиль бывший собственник не хочет выселяться. В таком случае выселить его нужно принудительно

 

Однако даже если у вас на руках официальные документы, подтверждающие судебное решение о выселении бывшего собственника, не пытайтесь действовать самостоятельно и не пытайтесь выселить экс-собственника из квартиры своими силами. Это является прямым нарушением закона.

 

В такой ситуации вы рискуете превратиться из позиции истца занять позицию ответчика. Например, если в процессе самостоятельного выселения бывшего владельца жилья вы превысите "полномочия", нанесете ему травмы или повредите имущество.



Исковое заявление о выселении

К пакету документов, которые нужно собрать, чтобы подать иск на нарушителя, добавляются новые бумаги. Кроме тех, которые нужно собрать при нарушении правил общежития, добавляются еще договор купли-продажи квартиры, а также выписку из ЕГРН, которая подтвердит, что вы новый владелец объекта недвижимости.


Вы также должны не забывать, что без документов, подтверждающих попытки досудебного урегулирования дела, суд вернет вам бумаги и не станет рассматривать дело.



Как долго длится и сколько стоит

Процесс выселения занимает несколько месяцев, срок, как правило, занимает от двух месяцев до полугода. Размер государственный пошлины так же, как и в первой ситуации, составит 300 рублей. Но расходы могут значительно вырасти, если истец решит обратиться к услугам адвоката. Если суд, рассмотрев материалы дела, примет решение о выселение собственника из жилья, то все судебные расходы ответчик принимает на себя.



Собственник доли в квартире: как можно его выселить из занимаемой жилплощади

Если недвижимостью владеют несколько собственников, то в разных ситуация одни собственники могут прибегнуть к попытке выселения другого собственника. Такое возможно в тех ситуациях, когда собственник доли создает невыносимые условия для жизни для собственников других долей жилплощади.

 

В этих случаях необходимо подать жалобу на то, что собственник создал подобные условия для жизни других собственников, на его действия (или наоборот, бездействие), которые повлекли за собой нарушение правил общежития. После составления жалобы, где фиксируются все нарушения ответчика, она подается в управляющую компанию (либо какой-то другой муниципальный орган).

 

При приеме жалобы сотрудники управляющей компании должны зафиксировать нарушения, описанные в жалобе. Далее работники УК предупреждают нарушителя: они либо письменно передают ему требования прекратить подобное поведение, либо лично ответчику в руки, но тогда необходимо присутствие двух свидетелей.

 

Если собственник доли недвижимости будет игнорировать такие уведомления, то истец вправе подготовить доказательства и нужные документы для подачи заявления в суд. Передать собранный пакет документов в канцелярию суда, потом явиться на судебные слушания. После участия в судебном процессе, дождаться вынесения приговора и оглашения судебного решения. После решение суда передается судебным приставам в исполнение. Собственника доли недвижимости могут выселить с помощью службы судебных приставов и сотрудников полиции.

 

Гарантий, что судом будет вынесено положительное решению по поводу выселения ответчика, нет никаких. Суду нужны веские основания и доказательства, что собственник доли жилого помещения многократно, регулярно и злостно нарушал правила проживания в квартире, что вызвало неудобства других жильцов, и даже создало угрозу их безопасности и здоровью.

 

Доказать такое бывает крайне сложно. Стандартный период рассмотрения таких исковых заявлений, как правило, два-три месяца. Однако если ответчик решить подать апелляцию, рассмотрение дела может затянуться до шести месяцев.

 





Андрей Иванов

            Автор:

            Андрей Иванов

Нажмите для звонка
Ваш заказ готов к оформлению
Гарантированный подарок каждому, кто оформит заказ на сумму более 10000 рублей!
8 800 350-96-28
с 9-00 до 20-00