Порой даже опытные риелторы не берутся за оформление той или иной сделки с недвижимостью.
Порой это связано с отсутствием документов на собственность, прописанных третьих лиц, которых выписать невозможно, или наследников, которые не могут договорить между собой, обременением судебными приставами по долгам, ипотека, капитальный ремонт без разрешения и прочие подобные ситуации.
На рынке недвижимости рискуют все – и продавцы, и покупатели. Продажа недвижимости – это очень трудоемкий и сложный процесс, который отнимает, не мало времени, и требует хотя бы базовых знаний в области юриспруденции.
Многие вопросы снимаются с плеч продавца, если он обращается в агентство по продаже недвижимости.
Но необходимо учитывать, что за свою работу риелторы берут процент от сделки. Если для продавца данная ситуация не является критичной, то вопрос будут решать специалисты.
Но если у хозяина жилого помещения нет лишних денег, то он задумывается о продаже своего жилься в самостоятельном порядке.
Шаг 1. Цена вопроса для объекта недвижимости
Первое с чем должен определиться продавец – это цена квартиры. Ведь никому не хочется продать недвижимость с убытком для собственного кармана. Но стоит помнить, что если установить слишком большую цену за квартиру, то она может продаваться слишком долго. Так же не стоит занижать цену, по соотношению к другим квартирам такого же качества, так как это может вызывать у потенциальных покупателей подозрение и отпугивать от покупки. А также просто-напросто привести к невыгодной продаже и упущенной выгоде.Чтобы оценить стоимость квартиры можно:
√ обратиться к оценщикам жилья, но это стоит денег;
√ самостоятельно оценить рынок продажи аналогичных квартир через Интернет или газету.
При самостоятельной оценке необходимо обратить внимание на то, по какой стоимости продаются квартиры такой же площади и планировки, косметическое состояние самих квартир, меблированы или нет, косметическое состояние общего холла и подъезда. Выяснив среднюю цену на жилье в районе продажи, можно устанавливать цену на объект продаваемой недвижимости. Изначально лучше всего поставить цену чуть выше, так как в процессе просмотров потенциальными покупателями для большей привлекательности будет можно сделать скидку. А так же просто посмотреть на то, будет ли спрос по слегка завышенной цене или нет. Скорректировать ее всегда можно.
Шаг 2. Проверка наличия необходимых документов на квартиру
Наличие документов на квартиру является основным фактором для ее продажи. Их наличие необходимо проверить в первую очередь. При недостающих документах, необходимо срочно заняться их сбором. Хотя этот процесс весьма трудоемкий, на него придется потратить время. В этом случае необходимо обратиться в МФЦ (многофункциональный центр), где специалисты смогут подсказать с чего начать сбор недостающих документов. Если же у владельца квартиры весь пакет на руках, то он сможет выйти на сделку купли-продажи в короткие сроки. От правильности оформления и наличия документов зависит не только скорость проведения операции купли-продажи, но и ее юридическая безопасность. Также, необходимо чтобы на момент продажи в квартире не было прописанных лиц.
√ паспорт гражданина РФ всех собственников жилья и свидетельства о рождении несовершеннолетних, которые не достигли 14 лет;
√ технический паспорт на недвижимость;
√ свидетельство о браке и согласие на продажу супруги (а) заверенное нотариально (необходимо при приобретении в браке);
√ выписка из домовой книге о прописанных лицах в продаваемой квартире (ее брать лучше перед сделкой, так как она имеет короткие сроки действия);
√ разрешение от органов опеки, если собственником жилья является ребенок до 18 лет.
После того как все документы для выхода на сделку купли-продажи, можно готовиться к показу квартиры. Не стоит удивляться тому, что многие потенциальные покупатели захотят взглянуть на пакет документов, дабы убедиться в том, что перед ними стоит настоящий собственник, и жилье о котором идет речь не имеет никаких «скелетов в шкафу».
Шаг 3. Подготовка внешнего вида квартиры
Для того чтобы продаваемая квартира имела максимальную конкурентоспособность на рынке, ей необходимо придать товарный вид. При просмотре потенциальные покупатели должны видеть все самые положительные ее характеристики.
Первое что необходимо сделать, это по максимуму освободить помещение от вещей. Хорошо когда в квартире уже никто не живет и бытовые нюансы не смогут бросаться в глаза покупателям. Но даже если в квартире еще проживают, стоит аккуратно все убрать перед показом, чтобы не создавалось ощущение захламленности.
Второе на что стоит обратить внимание это косметическое состояние жилья.
Если обои требуют замены, то переклеить или подклеить. Оценить состояние полов, при необходимости лучше заменить недорогим материалом. Проверить состояние окон. Даже если окна давно не менялись, но сами по себе прочные, будет достаточно их помыть. Ванная и туалет должны быть чистыми. Если есть ржавый налет, то его придется отмыть. Обязательно проверить работу всей сантехники и электрики. Краны должны не течь, а электрика работать, розетки не искрить. А также, немаловажно проверить работу всех замков в квартире. Они должна открываться и закрываться без запинок. В общем и целом квартира должна создавать ощущение чистоты и уюта.
В третьих проверить коридор общего пользования на предмет чистоты, захламленности и наличию горящих лампочек. При не горящих или мигающих лампочках – заменить их. Если много соседских вещей, то постараться договориться с соседями о том чтобы они немного в них разобрались. Ну и конечно чистота. Перед просмотром обязательно прибрать общий коридор, чтобы не создавалось впечатление неряшливости живущих здесь людей.
Если квартира продается с мебелью и бытовой техникой, то это существенно увеличивает ее стоимость. Но нужно понимать, что мебель и техника должны быть как минимум в рабочем состоянии и желательно не морально устаревшие.
Шаг 4. Размещение объявления о продаже
Для того чтобы запустить процесс продажи необходимо подать объявление. На сегодняшний день вариантов много. Самый распространенный и современный вид подачи объявлений – это Интернет, но и про обычные бумажные отрывные листовки забывать не стоит.
При размещении в Интернете стоит обратиться на сайты бесплатных продаж. Как правило, после пройденной регистрации в разделе «Недвижимость», можно будет разместить свое объявление. В нем нужно подробно описать продаваемый объект: город, район, улица, сколько этажей в доме, подъездов, на каком этаже расположена квартира, общая площадь квартиры, количество комнат, размеры кухни и санузла, наличие балкона и прочие детали, которые можно указать. Большой плюс размещения объявления в Интернет – это возможность выложить фотографии квартиры. А если они еще и качественные, то количество просмотров и звонков по таким объявлениям увеличивается в разы. Указывать в контактах лучше номер мобильного телефона, который не является основным. Как правило так называемую «временную» сим-карту приобретают только на момент продажи, чтобы в дальнейшем ее можно было заблокировать и не получать звонки на счет уже проданной квартиры.
Размещая объявление в газете, придется кратко и сжато отрекламировать объект недвижимости. Это связано с тем, что количество символов и размер самого объявления публикуется небольшой. Поэтому указать стоит: населенный пункт, квартирность дома, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, цена, контактные данные. Объявления, размещенные в газетах, пользуется огромным спросом. Поэтому после звонка потенциального покупателя, можно подробно рассказать о продаваемом жилье и ответить на его вопросы. И здесь есть свой один момент – в таком объявлении нет фотографий, а по описанию квартира сильно понравилась, поэтому сразу лучше предложить посмотреть объект на месте. В этом случае впечатлений от просмотренных фотографий нет, и испортиться от увиденного в живую, нечему. Часто бывает, что просмотрев фотографии квартиры в Интернете, при прибытии на место просмотра, покупатель может быть разочарован увиденным.
Расклейка объявлений один из старых способов продажи чего-либо. Здесь можно более детально описать продаваемую квартиру оп сравнению с газетой. Также указать отрывные контакты. Развешивать лучше всего на специальных досках объявлений. Одним из действенных способов, это раскидать листовки по почтовым ящикам, а также наклеить их в лифтах. Люди, которые готовятся купить квартиру, могут в первую очередь обратить внимание на такое объявление, тем более, если им этот район нравиться или рядом живут их близкие родственники. В любом случае все выше перечисленные варианты размещения объявлений работают, и лучше всего воспользоваться хотя бы двумя одновременно.
Шаг 5. Предварительный договор купли-продажи квартиры и соглашение о задатке
После того как покупатель посмотрел квартиру, документы на нее, его все устраивает и он готов купить жилье, лучше всего взять аванс и подписать договор предварительной купли-продажи. Такие действия дисциплинируют как покупателя, так и продавца. Внесением аванса или задатка, покупатель подтверждает свои намерения на покупку конкретного жилья и гарантирует выход на окончательную сделку. В свою очередь продавец подписывая предварительный договор, гарантирует, что он снимает квартиру с просмотра и продаж для других потенциальных покупателей и готов начать процесс оформления документов. Такой договор составляется в свободной форме. Подписывается этот документ с двух сторон: покупателем и продавцом.
При внесении аванса подписывается договор купли-продажи. В договоре указывается продаваемый объект недвижимости, данные о сторонах сделки, сумма аванса и самые крайние сроки, когда сделка должна быть оформлена. Также прописываются последствия возможного расторжения предварительного договора. В случае расторжения договора по различным причинам, аванс полностью возвращается.
При внесении задатка подписывается соглашение. В нем также прописываются данные о продаваемом объекте недвижимости, реквизиты сторон, сумма задатка и прочее. Здесь есть нюанс. При расторжении соглашения по вине продавца, он обязан выплатить задаток в двойном размере. Если сделка отменяется по вине покупателя, то задаток остается у продавца.
Далее необходимо назначить время и встречу для совершения окончательной сделки по продаже квартиры и оплате. При необходимости предварительно записаться на прием в регистрирующие органы.
Шаг 6. Подписание договора купли-продажи. Передача денег.
Договор составляется в письменной форме. Образец можно скачать в Интернете или обратиться в юридическую консультацию за помощью в составлении данного документа.
В любом случае нужно обратить внимание на следующие моменты, которые обязательно должны быть указаны в договоре:
ФИО продавца и покупателя, цена, адрес, техническое описание квартиры, полностью совпадающее паспортом БТИ, сроки и способ передачи денежных средств, распределение расходов по оформлению сделки, срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю, порядок подписания акта приема-передачи квартиры.
После подписания документов обеими сторонами, необходимо обратится в регистрирующий орган по месту расположения объекта недвижимости. Перед государственной регистрации перехода права собственности, происходит расчет за квартиру и подписание акта приема-передачи объекта недвижимости. Оплату можно провести несколькими способами: внести деньги на банковскую ячейку, перевести на личный счет продавца или передать наличные из рук в руки.
Самое главное при продаже недвижимости внимательность и аккуратность. Подходить к этой операции необходимо четко и грамотно. Если есть сомнения в оформлении документов лучше всего обратиться за консультаций к юристам. При правильном подходе сделка по продаже квартиры пройдет без осложнений и последствий для обеих сторон.