1. Главная
  2. Блог
  3. Жилищное право
  4. Согласование перепланировки жилого помещения и квартиры

Согласование перепланировки жилого помещения и квартиры

Планировка квартиры, выполненная застройщиком, не всегда приходится по вкусу ее жильцам. Можно ли в таком случае объединить комнаты или, наоборот, разделить их, не обращаясь в государственные учреждения? А если переделка уже завершена, а разрешение от уполномоченного органа еще не получено? В статье подробно ответим на эти и другие вопросы законной перепланировки жилого помещения.

Оглавление:

1. Перепланировка – что это?
2. Что запрещается и что разрешается перестраивать
3. Необходимые документы
4. Пошаговая инструкция
5. Жилищная инспекция
6. БТИ
7. Единый интернет-портал «Госуслуги»
8. МФЦ
9. Согласование уже завершенной перепланировки
10. Перепланировка квартиры в новостройке
11. Перепланировка квартиры, взятой в ипотеку
12. Если получен отказ
13. Как оспорить решение в судебном порядке


Перепланировка – что это?

Согласно ст.25 Жилищного кодекса РФ под перепланировкой помещения подразумевается преобразование ее конфигурации, требующее внесения данных в технический паспорт объекта.

 Манипуляции со стенами, дверными или оконными проемами должны быть согласованы по закону
Манипуляции со стенами, дверными или оконными проемами должны быть согласованы по закону

В ст.25 раскрывается также такое понятие, как переустройство квартиры – замена, установка или перенос инженерных сетей, водоснабжающего, газового или иного оборудования. Например, замена отопительного котла и перенос батареи. На эти действия тоже нужно специальное разрешение. 

Что запрещается и что разрешается перестраивать

Запрещено:

√  Нарушать целостность колонн, несущих стен и перегородок из бетона с вертикальными арматурными стержнями;
√  Переделывать фасады, представляющие историческую или культурную ценность;
  Вносить изменения в помещения общего имущества (подвалы, чердаки);
√  Соединять кухонную зону, оборудованную плитой, с жилым пространством;
√  Выполнять работы, повреждающие дымоходы, вентиляционную или канализационную системы дома;
√  Обустраивать уборную не над санузлом соседей снизу.

Разрешено без согласия уполномоченного органа:
√  Производить косметический ремонт;
√  Встраивать мебель и двери, не разрушая стен;
√  Устанавливать сплит-системы, спутниковые тарелки;
√  Перекрывать пол, не меняя его конструкцию;
√  Оборудовать квартиру техникой бытового назначения, подходящей по размеру.

Некоторые действия позволяется выполнять, только получив на это специальное разрешение:
√  Убирать или возводить перегородки между комнатами;
√  Менять местоположение санузлов;
√  Перестраивать фасад;
√  Вносить изменения в структуру пола.

Если требуемых манипуляций среди перечисленных нет, нужно обращаться за дополнительной информацией в Жилищную инспекцию.


Необходимые документы

Чтобы согласовать перепланировку помещения, надо предоставить следующие бумаги:
√  Заявление, заполненное по образцу;
√  Национальный может кадастровый? паспорт владельца недвижимости;
√  Нотариально заверенная доверенность на представление интересов владельца квартиры (если заявление подается через посредника);
√  Документы, подтверждающие право владения домом – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве и т.д.;
√  Техпаспорт на собственность, выдаваемый БТИ;
√  Проект перестройки;
√  Разрешение на перепланировку от всех граждан, прописанных на этой жилплощади;
√  Согласие на внесение изменений от банка (если оформлена ипотека) или уполномоченного органа, выдавшего квартиру по договору социального найма;
√  Решение совета жильцов дома, оформленное в письменном виде (если переделки имеют отношение к общему имуществу);
√  Согласие уполномоченного органа по охране объектов исторического или культурного наследия (если дом имеет культурно-историческую ценность).

Граждане, которые хотят сделать перепланировку в еще недостроенном доме, должны представить документ-основание, замещающий свидетельство права собственности, например, договор долевого участия.


Пошаговая инструкция

Оформлением разрешения на перепланировку занимается Государственная жилищная инспекция, но подать документы можно не только непосредственно в этом учреждении, есть и другие способы.


Жилищная инспекция

Необходимо обратиться в территориальное отделение и следовать такому алгоритму:
√  Записаться на прием или пройти к консультанту в порядке живой очереди.
√  Объяснить специалисту, какие изменения в квартире будут проводиться, нужно ли для них разрешение и какая дополнительная документация может понадобиться (например, в случае демонтажа не несущих стен или переносе дверных проемов запрашивается эскиз будущих работ).
√  Если нужен проект или эскиз, обратиться в проектную организацию, имеющую соответствующую лицензию. 
√  Собрать полный пакет документов и подать заявление. 
√  Дождаться решения инспекции (в зависимости от сложности перепланировки ожидание может занять от 1 до 2 месяцев).
√  При положительном ответе забрать согласие и выполнить ремонт в течение года (срок действия разрешения).
√  После завершения работ пригласить жилищного инспектора для составления акта приема перепланировки, который проверит соответствие выполненных действий заявленным.
√  Дождаться, когда комиссия Жилищной инспекции выдаст акт о завершенной перепланировке (срок рассмотрения – 1 месяц).
√  Получить документ и обратиться в БТИ для внесения изменений в технический паспорт объекта и занесения данных в реестр. Также потребуется заключение от СЭС и пожарного надзора.



БТИ

Документы на перепланировку принимает Бюро технической инвентаризации, которое также выдает технический паспорт на квартиру и поэтажный план здания. Здесь последовательность действий следующая:
√  Посещение территориального отделения, заказ необходимых документов.
√  Сбор пакета бумаг и подача заявления.
√  Получение согласия или отказа на проведение ремонтных работ.

Срок рассмотрения дела в БТИ – 45 дней, в течение последующих 3 рабочих дней сотрудник должен оповестить заявителя о готовности документов. После проведения работ нужно обязательно вызвать инспектора для проверки.

Услуга по согласованию перепланировки предоставляется бесплатно, однако за некоторые запрашиваемые документы придется заплатить. Например, стоимость проекта или эскиза в зависимости от региона проживания и сложности работ может стоить от 5 000 до 20 000 рублей.



Единый интернет-портал «Госуслуги»

Подать заявление на перестройку квартиры можно дистанционно, воспользовавшись ресурсом «Госуслуги». Необходимо быть зарегистрированным в системе и иметь подтвержденный статус (для этого нужно ввести паспортные данные и подтвердить личность одним из возможных способов: в Пенсионном фонде, администрации города, через Сбербанк Онлайн и т.д.)

Оформление разрешение на «Госуслугах» выполняется по алгоритму:
√  Войти в свою учетную запись, найти раздел «Квартира, строительство и земля».
√  Выбрать услугу «Согласование переустройства и перепланировки».
√  Выбрать электронный вариант подачи заявления, ознакомиться с правилами предоставления услуги, сроками, необходимыми документами и нажать на «Получить услугу».
√  Внимательно заполнить все пункты электронного заявления, загрузить сканы бумаг, если это необходимо.
√  Направить заявление на рассмотрение в уполномоченный орган и дождаться ответа, который придет в сообщения личного кабинета. Дубликат будет отправлен на почту, привязанную к учетной записи.
√  Получив положительное решение, сделать ремонт и пригласить инспектора для проверки и выдачи акта завершенной перепланировки. 

В некоторых случаях подать заявление удаленно не удастся. Так, необходимость затрагивания несущих стен дома требует предварительного осмотра жилья инспектором, поэтому такая перепланировка оформляется только при личном посещении Жилищной инспекции.


МФЦ

Многофункциональные центры занимаются приемом документации и ее направлением в уполномоченные органы, консультировать по этому вопросу они не будут. Поэтому обращаться в МФЦ стоит только тогда, когда есть полная уверенность в правильно собранном пакете бумаг. Лучше предварительно получить информацию у специалистов по жилищным и архитектурным вопросам.



Согласование уже завершенной перепланировки

Незаконная перепланировка квартиры влечет наложение штрафа на ее владельца в размере от 2000 руб. для физических лиц и от 300 000 руб. для юридических лиц. После этого Жилищная инспекция направляет в квартиру сотрудника, который осматривает помещение и устанавливает, какие изменения были внесены и не противоречат ли они допустимым нормам. Владелец после рассмотрения дела комиссией получает предписание, в котором сказано, какой действие ему необходимо выполнить:
√  Вернуть квартире первоначальный вид за свой счет;
√  Или узаконить перепланировку в соответствии с закрепленным порядком.

Жилищная инспекция заставит восстановить исходную планировку помещения, если ремонт:
√  Затронул несущие стены или объекты общей собственности;
√  Изменил фасад многоквартирного дома;
√  Коснулся вентиляции, систем канализации;
√  Объединил жилую комнату и кухню с газовой конфоркой и др.

В каждом регионе свои правила по перепланировке. Например, в некоторых субъектах запрещено менять чугунные стояки в санузлах на пластиковые, если нет соответствующего решения общедомового собрания. 

Если постановление предписало узаконить перестройку, то нужно:
√  Посетить БТИ и взять технический паспорт дома.
√  Составить проект на основе плана недвижимости об уже проведенном ремонте.
√  Обратиться к специалисту инспекции за консультацией и требуемым списком документов.
√  Собрать пакет документов и подать заявление. 
√  Получить законное подтверждение планировки и обратиться в БТИ за новым техпаспортом квартиры.


Перепланировка квартиры в новостройке

Согласование перепланировки в недавно построенном доме проходит быстрее, чем в старом здании. Строительные компании идет навстречу покупателям и часто предлагают воспользоваться свободной планировкой, позволяющей самостоятельно разрабатывать будущий план помещения. В любом случае без посещения Жилищной инспекции не обойтись.
 
Каждое изменение в проекте квартиры требует согласования
Каждое изменение в проекте квартиры требует согласования

Существует 2 способа законно перестроить квартиру:
√  Уведомительный – сначала производятся работы, только затем согласовываются. Допускается при перестилании пола, возведении или упразднении не несущих стен, замене ванной и др.
√  Разрешительный – сначала получается разрешение, только потом ведется ремонт. Применяется при перемещении туалетной комнаты, проведении работ, связанных с несущей конструкцией и др.



Перепланировка квартиры, взятой в ипотеку

 Чтобы внести изменения в ипотечную недвижимость, нужно выполнить следующие действия:
√  Изучить договор с заемщиком и убедиться, что в нем нет запретов на перепланировку.
√  Посетить банк и представить специалисту проект запланированных работ, написать заявление.
√  Дождаться, когда банк проверит риски через страховых и оценочных партнеров и вынесет решение.
  Забрать разрешение, если будет дан положительный ответ. 

Банк может выдвинуть свои требования по ремонту. Например, сократить сроки ремонта. Необходимо четко соблюдать указания и после проведения работ предоставить заемщику новый техпаспорт из БТИ.

Далее алгоритм ничем не отличается от стандартного порядка подачи заявления. 



Если получен отказ

Проект ремонта, поданный на согласование, должен быть заполнен в соответствии с правилами
Проект ремонта, поданный на согласование, должен быть заполнен в соответствии с правилами

Когда отказ аргументируется другими причинами, которые невозможно исправить, владелец жилплощади имеет право обратиться в суд.



Как оспорить решение в судебном порядке

Неправомерный отказ в выдаче разрешения на перепланировку может быть обжалован в суде в течение 3 месяцев. Для этого необходимо обратиться в орган власти с исковым заявлением, оригиналом отказной бумаги и всеми сопроводительными документами. В течение 30 дней суд рассмотрит дело и уведомит заявителя о принятом решении.

Суду могут понадобиться дополнительные сведения, и он направит в квартиру комиссию для поверки. Как правило, судебная экспертиза назначается в случае, когда сначала была произведена перепланировка, и только потом владелец решил ее узаконить. Комиссия выявляет, были ли нарушены нормы закона.

Таким образом, без разрешения Жилищной инспекции в квартире можно проводить только косметический ремонт, производить замену напольного покрытия или вставлять входную дверь. 
Все действия, требующие внесения изменений в проектную документацию объекта, должны быть согласованы с уполномоченным органом. 






Андрей Иванов 

                  Автор:
                  Андрей Иванов


8 961-169-3000
с 9-00 до 20-00